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| 如此籌劃不可取-再議房地產(chǎn)行業(yè)代收費(fèi)用的處理 |
| 發(fā)布時(shí)間：2011/11/21 來源： 閱讀次數(shù)：704 |
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| 本人在稅屋網(wǎng)上看到多篇文章介紹利用代收費(fèi)用進(jìn)行土地增值稅籌劃的文章，認(rèn)為考慮欠妥，易誤導(dǎo)廣大讀者。 為便于大家閱讀，現(xiàn)將原文粘貼如下： 按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]第48號(hào)）第六條規(guī)定：“對(duì)于按縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)也不允許扣除代收費(fèi)用”。按照上述規(guī)定可以利用代收費(fèi)用進(jìn)行籌劃。例如，華德房地產(chǎn)開發(fā)公司出售商品房，售價(jià)為3000萬元，按當(dāng)?shù)厥姓囊螅谑鄯繒r(shí)代收了200萬元的各項(xiàng)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)該商品房的支出如下：支付土地出讓金200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為600萬元，其他允許稅前扣除的項(xiàng)目合計(jì)200萬元。如果公司未將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)，而是單獨(dú)收取，則允許扣除的金額為200+600+200+（200+600）×20%=1160萬元，增值額為3000-1160=1840萬元，增值率為1840÷160=158.62%，應(yīng)繳納的土地增值稅為1840×50%-1160×15%=746萬元。如果將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)一并收取，則允許扣除的金額為200+600+200+（200+600）×20%+200=1360萬元，增值額為3000+200-1360=1840萬元，增值率為1840÷1360=135.29%，應(yīng)繳納的土地增值稅為1840×50%-1360×15%=716萬元。顯然，該公司無論代收費(fèi)用的方式如何，其銷售該商品房地增值額均為1840萬元，但是采用第二種代收方式，即將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)，會(huì)使得可扣除項(xiàng)目增加200萬元，從而使房地產(chǎn)企業(yè)少繳納土地增值稅稅款746-716=30萬元。 該方案的問題是僅考慮了土地增值稅的節(jié)約，而沒有考慮營(yíng)業(yè)稅成本的增加。如果考慮營(yíng)業(yè)稅的影響，上述方案有可能會(huì)導(dǎo)致總體稅收成本的增加。根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，納稅人在經(jīng)營(yíng)中收取的價(jià)款和一切價(jià)外費(fèi)用，均應(yīng)當(dāng)并入應(yīng)納稅額繳納營(yíng)業(yè)稅。但對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)代收的專項(xiàng)維修基金，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[1998]217號(hào)）“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。 因此，合并代收費(fèi)費(fèi)用和單獨(dú)收取代收費(fèi)用，會(huì)產(chǎn)生不同的營(yíng)業(yè)稅成本。在由物業(yè)公司代收費(fèi)用的情況下，代收費(fèi)用無需繳納營(yíng)業(yè)稅。在上述案例中，如果將代收費(fèi)用合并到售價(jià)中一并征收，在節(jié)約土地增值稅30萬元的同時(shí)，增加了營(yíng)業(yè)稅及附加11萬元（200*5.5%）。更進(jìn)一步，假設(shè)上述方案中，適用的土地增值稅率是30%，則合并收取方案不會(huì)節(jié)約土地增值稅，但卻增加營(yíng)業(yè)稅11萬。 綜上所述，稅收籌劃方案必須綜合考慮各個(gè)稅收成本的變化，不能僅僅考慮某一稅種的籌劃，需要綜合分析，避免簡(jiǎn)單套用。 稅屋申明： 歡迎讀者對(duì)本站文章提出不同觀點(diǎn)及論述，本站文章很多為轉(zhuǎn)載而來，并不代表本站觀點(diǎn)，而且，近兩年，國(guó)家稅收法規(guī)調(diào)整頻繁，2009年之前的文章，很多已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前的稅收規(guī)定。 因本站人手有限，未能及時(shí)更新，給大家造成的稅收決策影響，表示遺憾！ |
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