“紅線外支出”是指在房地產開發企業項目建設用地邊界外，即國家有關部門審批的項目規劃外承建道路、橋梁、公園、學校、醫院、綠化等設施發生支出。實踐中的“紅線外支出”主要體現為兩種情況：第一種是土地置換政府項目模式：政府強行要求房地產企業在紅線外為政府建設公共設施或其他工程作為招拍掛拿地時的附帶條件，該種情況下，政府往往以低于市場招拍掛的價格出讓土地給房地產企業，低于市場招拍掛的價款部分置換政府項目。第二種是為促進銷售而建基礎設施無償移交政府模式：開發商為了提升紅線內樓盤的品質，提升銷售價格，在紅線外自行建造公園、道路、橋梁等建筑物或基礎設施無償移交給當地政府而發生的支出。這兩種“紅線外支出”在房地產企業的稅務上、財務上如何處理，必須從法律邏輯起點開始分析，筆者具體分析如下。
（一）第一種“紅外線支出”(土地置換政府項目模式)的法務、財務和稅務處理
1、法務處理：
《節約集約利用土地規定》（中華人民共和國國土資源部令第61號）第二十二條規定：“經營性用地應當以招標拍賣掛牌的方式確定土地使用者和土地價格。各類有償使用的土地供應不得低于國家規定的用地最低價標準。禁止以土地換項目、先征后返、補貼、獎勵等形式變相的減免土地出讓價款。”《國有土地使用權出讓收支管理辦法》（財綜[2006]68號）第十條規定：“任何地區、部門和單位都不得以“招商引資”、“舊城改造”、“國有企業改制”等各種名義減免土地出讓收入，實行“零地價”，甚至“負地價”，或者以土地換項目、先征后返、補貼等形式變相減免土地出讓收入”同時《國有土地使用權出讓收支管理辦法》（財綜[2006]68號）第七條規定：“對違反本通知規定，擅自減免、截留、擠占、挪用應繳國庫的土地出讓收入，不執行國家統一規定的會計、政府采購等制度的，要嚴格按照土地管理法、會計法、審計法、政府采購法、《財政違法行為處罰處分條例》（國務院令第427號）和《金融違法行為處罰辦法》（國務院令第260號）等有關法律法規進行處理，并依法追究有關責任人的責任；觸犯刑法的，依法追究有關人員的刑事責任。”
基于以上規定，第一種“紅線外支出”(土地置換政府項目模式)中的政府行為是違反《國有土地使用權出讓收支管理辦法》和《節約集約利用土地規定》規定的行為，根據《中華人民共和國審計法》和《財政違法行為處罰處分條例》的規定，對涉及以土地置換政府項目的相關政府責任人和主管負責人將處以警告、撤職等行政處罰，嚴重者將被移交司法機關，將被處以刑事處罰。
2、財務處理
雖然第一種“紅線外支出”模式對政府部門的相關負責人是違法行為，但不影響房地產企業的財務核算和稅務機關對其進行的稅收征管的權利。由于第一種“紅線外支出”(土地置換政府項目模式)的項目是以政府（一般是城投公司）作為立項、規劃審批主體，房地產公司出的建設資金（土地招拍掛出讓金的減免）實質是政府出的建筑資金，是土地出讓金成本的一部分。因此，房地產企業發生的第一種“紅線外支出”，財務處理如下：
（1）房地產企業簽訂土地出讓合同并支付土地出讓金時的賬務處理
借：開發成本——土地成本
貸：銀行存款
（2）房地產企業支付建筑企業工程款，并收到建筑企業開具的11%的增值稅專用發票的賬務處理
借：開發成本——土地成本（低于市場招拍掛價格的部分價格：土地置換政府項目成本）
應交稅費——應交增值稅（進項稅額）
貸：銀行存款
3、稅務處理
《中華人民共和國暫行條例》（2017年版、國務院令第691號）第十條下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：
（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、勞務、服務、無形資產和不動產；
（二）非正常損失的購進貨物，以及相關的勞務和交通運輸服務；
（三）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、勞務和交通運輸服務；
（四）國務院規定的其他項目。
基于此稅法規定，我國稅法規定的不可以抵扣增值稅進項稅額的規定是采用列舉法，即稅法中沒有規定不可以抵扣增值稅進項稅額的情形是可以抵扣的。因此，第一種“紅線外支出”的政府項目是房地產企業與建筑企業簽訂的包工包料合同，建筑企業開給房地企業的增值稅進項發票不在稅法中不可抵扣增值稅進項稅額的列舉中，房地產企業進行增值稅進項稅額抵扣相當于土地置換政府項目的土地成本抵減房地產企業銷售額差額征收增值稅。
(2)土地增值稅的處理：不可以扣除
《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：……（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。其中公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第十七條第（一）項規定，公共配套設施費是指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。
基于以上國家層面的稅收政策規定，第一種“紅線外支出（不含增值稅）”不可以在土地增值稅前進行扣除。但是要關注以下地方政府的具體稅收政策規定。
1、湖北省的規定：能提供與項目存在關聯的證據則可以扣除，否則不扣除。
《湖北省地方稅務局關于進一步規范土地增值稅征管工作的若干意見》（鄂地稅發（2013）44號）文件第七條規定：關于審批項目規劃外所建設施發生支出的扣除問題：房地產開發企業在項目建設用地邊界外（國家有關部門審批的項目規劃外，即“紅線”外）承諾為政府或其他單位建設公共設施或其他工程所發生的支出，能提供與本項目存在關聯關系的直接依據的，可以計入本項目扣除項目金額；不能提供或所提供依據不足的（如與建設項目開發無直接關聯，僅為開發產品銷售提升環境品質的支出），不得計入本項目扣除金額。
2、廣州市的規定：能提供與項目存在關聯的證據則可以扣除，否則不扣除。
《廣州市地方稅務局關于印發2014年土地增值稅清算工作有關問題的處理指引的通知》（穗地稅函[2014]175號）文件第三條規定：關于項目建設用地紅線外支出的扣除總問題：納稅人為取得土地使用權，在項目建設用地紅線外為政府建設公共設施或其他工程發生的支出，根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理的有關問題的通知》（國稅發【2006】187號）第四條第（一）項確定的相關性原則，納稅人如果能提供國土房管部門的協議、補充協議，或者相關政府主管部門出具的證明文件的，允許作為取得土地使用權所支付的金額予以扣除。
3、海南省的規定：能提供與項目存在關聯的證據則可以扣除，否則不扣除。
海南省地方稅務局《土地增值稅清算有關業務問答》第八條規定：如何確認審批項目規劃外所建設施發生支出的扣除問題？房地產開發企業在項目建設用地邊界外（國家有關部門審批的項目規劃外，即“紅線”外）為政府建設公共設施或其他工程所發生的支出，凡能提供政府有關部門出具的證明文件確認該項支出與建造本清算項目有直接關聯的（含項目的土地使用權取得相關聯的）支出，可以計入本項目扣除項目金額。
4、桂林市的規定：能提供與項目存在關聯的證據則可以扣除，否則不扣除。
《桂林市土地增值稅清算工作指南（試行）》“十三、關于審批項目規劃外政府要求房地產企業額外承擔的部分市政建設費用（支出）的扣除問題”中，對于房地產開發企業發生的、滿足下列條件之一的項目建設用地邊界外（即“紅線”外，下同）的市政建設費用（支出），可以憑建安工程發票或財政部門開具的收據計入本項目取得土地使用權所支付的金額予以扣除：
（一）房地產企業在與國土資源管理部門簽訂的《國有土地使用權出讓合同》中約定或國土資源管理部門在《國有土地使用權招拍掛出讓公告》中注明有房地產開發企業在項目建設用地邊界外應政府要求建設公共設施或其他工程等內容的；
（二）房地產企業在項目建設用地邊界外應政府要求建設公共設施或其他工程所發生的支出，能提供與本項目存在關聯關系的直接依據（如新建、擴建出入小區的市政道路、橋梁等）和縣級以上（包括縣級、市轄城區）人民政府的正式文件的。對于不滿足上述條件的項目建設用地邊界外的市政建設費用（支出）（包括房地產開發企業為提升項目周圍環境品質、促進開發產品的銷售而自行對項目周邊綠化、道路進行整治發生的成本費用），不得計入本項目扣除金額。
5、廣西省的規定：與開發項目立項有關則可以扣除，否則不可扣除。
《廣西自治區地方稅務局關于明確土地增值稅清算若干政策問題的通知》（桂地稅發[2008]44號）規定，房地產開發商按照當地政府要求建設的道路、橋梁等公共設施所產生的成本費用，凡屬于房地產開發項目立項時所確定的各類設施投資，可據實扣除；與開發項目立項無關的，則不予扣除。
6、江蘇省的規定：不得扣除
江蘇省地方稅務局《關于土地增值稅有關業務問題的公告》（蘇地稅規〔2012〕1號）文件就“公共配套設施成本費用的扣除”作如下規定：房地產開發企業建造的各項公共配套設施，建成后移交給全體業主或無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的，準予扣除相關成本、費用；未移交的，不得扣除相關成本、費用。項目規劃范圍之外的，其開發成本、費用一律不予扣除
7、山東省的規定：不得扣除
《山東省濟南市地方稅務局土地增值稅清算工作指南》（2014年發布，具體文件號不詳）文件第十一條就“關于審批項目規劃外政府要求房地產企業額外承擔的部分市政建設費用（支出）的扣除問題”規定：對于房地產開發企業發生的項目建設用地邊界外（即規劃用地“紅線”外）的建設項目支出，一律不得在本項目清算時計算扣除。
8、山西省的規定：不得扣除
《房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》的公告》（山西省地方稅務局公告2014第3號）第19條規定，“土地紅線外的綠化、修路、配套等支出，不得扣除”
根據以上國家和地方稅收政策規定來看，全面營改增后，特別是在貫徹落實黨的十九大精神和反腐倡廉高壓態勢的現代形式下，地方政府不可能出現以土地換項目、先征后返、補貼、獎勵等形式變相的減免土地出讓價款的出讓土地行為。因此，以上地方稅收政策將作廢，第一種“紅線外支出”在項目內開發產品的土地增值稅前不可以扣除。
(3)企業所得稅的處理：可以在企業所得稅前進行扣除
根據《中華人民共和國企業所得稅法》第八條規定，企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。如果房地產企業在與國土資源管理部門簽訂的《國有土地使用權出讓合同》中約定或國土資源管理部門在《國有土地使用權招拍掛出讓公告》中注明有房地產開發企業在項目建設用地邊界外應政府要求建設公共設施或其他工程等內容的；或房地產企業能夠提供政府的文件或會議紀要，文件或會議紀要中明確注明建設用地邊界外應政府要求建設公共設施或其他工程等內容的，則第一種“紅線外支出”是土地置換政府項目的支出，顯然是與開發紅線之內的項目有關關聯，可以在房地產企業的企業所得稅前進行扣除。否不可以在企業所得稅前進行扣除。
（二）第二種“紅線外支出”的法務、財務和稅務處理
1、法務處理
《中華人民共和國公益事業捐贈法》(中華人民共和國主席令19號)第十三條捐贈人捐贈財產興建公益事業工程項目，應當與受贈人訂立捐贈協議，對工程項目的資金、建設、管理和使用作出約定。捐贈的公益事業工程項目由受贈單位按照國家有關規定辦理項目審批手續，并組織施工或者由受贈人和捐贈人共同組織施工。工程質量應當符合國家質量標準。第十四條捐贈人對于捐贈的公益事業工程項目可以留名紀念；捐贈人單獨捐贈的工程項目或者主要由捐贈人出資興建的工程項目，可以由捐贈人提出工程項目的名稱，報縣級以上人民政府批準。
基于以上法律規定，在第二種“紅線外支出”中，房地產企業是為了提升紅線內樓盤的品質，促進銷售而在紅線之外建設學校、幼兒園、公園、綠化帶、道路、橋梁、公交站等基礎設施無償移交給政府的法務處理如下：
第一種法務處理：房地產企業向政府相關執行機構（交通局、教育局、文化局等）捐資興建公益事業工程項目。具體操作要點是：以政府指定執行部門作為立項、報建主體的，房地產企業將“紅線外”項目的建設資金捐贈給政府相關部門，由政府部門組織項目的施工建設，建筑企業開具增值稅普通發票給政府關執行機構（交通局、教育局、文化局等）。
第二種法務處理：房地產企業向政府捐贈“紅線外”公益性工程項目。具體的操作要點是：以政府指定執行部門作為立項、報建主體，然后房地產公司跟建筑企業簽訂施工總承包合同，根據工程進度向施工企業支付工程進度款，施工企業開具增值稅專用發票給房地產企業。工程完工驗收后移交給政府相關執行機構（交通局、教育局、文化局等）。
2、財務處理
基于以上兩種法務處理方式，其會計處理分以下兩種情況處理。
第一種法務處理的會計處理：
借：營業外支出——捐贈公益性工程項目建設資金
貸：銀行存款
第二種法務處理的會計處理:
（1）建設過程中支付工程款時的會計核算如下：
借：開發成本
應交稅費——應交增值稅（進項稅額）
貸：銀行存款
（2）建設完工驗收移交給政府部門的會計核算如下：
借：營業外支出——紅線外公益項工程項目
貸：開發成本
3、稅務處理
（1）增值稅的處理
第一種法務處理下的增值稅處理：不涉及到增值稅抵扣
由于第一種法務處理下的“紅線外資支出”的建設立項、報建主體是政府部門，建設過程中的施工企業收取工程款向政府部門開具增值稅普通發票，所以房地產企業發生第二種“紅線外支出”沒有涉及到增值稅抵扣的問題。
第二種法務處理的增值稅處理：可以抵扣增值稅
根據財稅【2016】36號文件附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條第（二）項的規定，單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓不動產，視同銷售處理，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。基于此規定，房地產企業出資金在紅線之外建設公益性工程項目捐贈給政府是用于公益事業或者以社會公眾為服務對象，不視同銷售，即屬于不征增值稅項目。
根據財稅【2016】36號文件附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十七條的規定，用于免征增值稅項目的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產（其中涉及的固定資產、無形資產、不動產僅限于專為上述項目所用），進項稅額不得抵扣。而
用于公益性捐贈的無償行為，屬于“不征增值稅項目”而非“免征增值稅項目”。根據稅法的規定，屬于“免征增值稅項目”的增值稅進項稅額不可以享受抵扣的稅收政策，屬于“不征增值稅項目”的增值稅進項稅額可以抵扣增值稅進項稅額。因此，第二種法務處理是屬于“不征增值稅項目”，其所發生的增值稅進項稅額可以抵扣。
（2）企業所得稅的處理
首先，公益性事業的范圍。根據《財政部國家稅務總局民政部關于公益性捐贈稅前扣除有關問題的通知》（財稅〔2008〕160號）的規定，用于公益事業的捐贈支出，是指《中華人民共和國公益事業捐贈法》規定的向公益事業的捐贈支出，具體范圍包括：
（一）救助災害、救濟貧困、扶助殘疾人等困難的社會群體和個人的活動；
（二）教育、科學、文化、衛生、體育事業；
（三）環境保護、社會公共設施建設；
（四）促進社會發展和進步的其他社會公共和福利事業。
其次，公益性捐贈捐贈的方式。《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》（中華人民共和國國務院令第512號）第五十一條規定，企業所得稅法第九條所稱公益性捐贈，是指企業通過公益性社會團體或者縣級以上人民政府及其部門，用于《中華人民共和國公益事業捐贈法》規定的公益事業的捐贈。
最后，企業所得稅前扣除的處理。根據《全國人民代表大會常務委員會關于修改〈中華人民共和國企業所得稅法〉的決定》（中華人民共和國主席令第六十四號）第九條的規定，企業發生的公益性捐贈支出，在年度利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除；超過年度利潤總額12%的部分，準予結轉以后三年內在計算應納稅所得額時扣除。
（3）土地增值稅的處理：不可以扣除。
關于土地增值稅的處理問題同前文（一）第一種“紅外線支出”(土地置換政府項目模式)的法務、財務和稅務處理中的“增值稅處理”分析一樣，不可以在土地增值稅前進行扣除。
