近日舉行的沈陽冬季房交會期間,沈陽市政府出臺的購房補貼政策引起廣泛關注和爭議。據記者了解,除遼寧沈陽外,江西、浙江、山東、安徽等20多個城市在取消樓市“限購令”后,先后出臺了購房補貼、契稅補貼等一系列提振當地房地產市場的措施。
限購剛退市,補貼就出手
繼今年6月呼和浩特率先取消限購后,絕大多數限購城市已跟進解禁。針對樓市新變化,一些地方又頻出新招,改“限市”為“托市”。據記者梳理,地方政府購房補貼方式主要有三種:
調整普通住宅標準。近期,北京、上海等城市相繼調整了普通住宅標準。同策咨詢研究部總監張宏偉認為,調整普通住宅標準后,契稅優惠惠及面擴大,更多的剛需及改善購房群體將少繳納稅費,并獲得貸款優惠利率。以上海內外環之間一套總價為260萬元的房源為例,調整前總價超過200萬元的住宅屬于非普通住宅,契稅標準為3%,即7.8萬元;調整之后,其總價低于310萬元屬于普通住宅,稅率將按1.5%繳納,購房者僅需交稅3.9萬元。
政府直接給予契稅優惠或減免。即通過對特定產品類型樓盤,如精裝修、綠色建筑項目、90平方米以下戶型等的成交給予契稅減免優惠。例如,安徽宿州出臺政策,從10月17日至11月20日,對個人購買新建商品住房或二手房繳納契稅的,該市財政按所繳納契稅額的100%給予住房補貼。山東濰坊10月19日宣布,個人購買90平方米以下且屬首套房者,政府給予其契稅100%補貼;90平方米以上、144平方米以下的,或者用于創業的300平方米以下商業、辦公用房,契稅予以50%補貼。江西則發文通知,各地可對二手房交易契稅、營業稅給予適當補貼等。
政府直接發放貨幣補貼。如沈陽在冬季房交會期間,特別為購房者提供貨幣補貼:90平方米以下每平補30元,90-144平方米每平補貼50元,144平方米以上的每平補150元。江西有關部門也發文通知,除基本解除限購外,各地可對交易契稅、營業稅適當補貼。
行政“托市”引發公平質疑
近年來一些地方政府對樓市的干預不少,初衷均是為避免市場大起大落,但一系列行政化舉措卻引發對公平性的質疑。
人為影響市場預期。由于行政之手伸得過長,消費判斷往往與市場走向相悖,出現“寧愿買漲不愿買跌”的怪圈。一些接受采訪的市民表示,“政府救市”表明房價處于下行空間,將繼續觀望。業內人士也反映,政府行為讓他們研判后市面臨不確定因素。
財政補貼、免稅有失公允。“那些購房者并非住房保障對象,憑啥拿納稅人的錢來幫他們買房?”沈陽李先生對財政補貼買房直呼不解。而對于沈陽大戶型補得多、中小戶型補得少的購房補貼政策,更有人質疑其“濟富力度大,濟貧力度小”。網友議論,政府出臺政策時應該約束好權力邊界,不能顧此失彼,“亂作為”。
有為特定對象牟利之嫌。今年5月,媒體披露杭州要求商品住宅售價應與備案價一致,一旦降幅超過15%就需重新申報備案,被解讀為杭州對房價的“限降令”。
樓市去行政化路有多遠
一些業內人士和專家接受記者采訪時表示,“托市”手段亦應一分為二地看待。如對調整普通住宅標準和契稅優惠的做法普遍表示贊同,認為其是順應市場變化、讓利于民的舉措。
以上海為例,普通住宅標準調整后,全市普通住宅比例擴增至88.9%。搜房網分析師李宗洲表示,普宅調整是順應市場的必然趨勢。“隨著近兩年房價上漲,原先的普通房標準已不適用,適時調整普通住房標準十分必要。本輪普通住宅標準認定進一步降低后,中低端購房者在稅收方面的負擔有所減少,對于剛性購房者而言是個利好消息,預計將有10%以上的住宅交易因此受益。”
而直接用地方財政對購房者進行貨幣補貼做法卻值得商榷。專家認為,這是地方政府對微觀經濟的一種直接干預。財政部財政科學研究所稅收政策研究室資深研究員梁季表示,公共財政對弱勢群體可以通過轉移支付進行補貼,用財政資金來補貼非固定對象購房者,顯然是不規范的,有失公平性。隨意對稅費減免緩,也會對微觀經濟運行造成直接干預。
政府對樓市伸出行政之手,顯然并非治本之策。專家建議,政府每出臺一項公共政策時,應該約束好權力邊界,不能顧此失彼,顯失公平“亂作為”。地方政府應在完善多層次住房保障體系同時,如何盡量減少對市場的行政干預,積極促進城鎮化和房地產業轉型,擺脫過度依賴土地財政,重構穩增長惠民生發展新路。
住房城鄉建設部有關負責人近日也表示,樓市要去行政化,近期應借市場調整機遇,把一些行政色彩比較濃的干預措施盡可能剔除。
鏈接-30多城松綁公積金政策
近期一些城市頻頻松綁公積金政策,而隨著央行降息,公積金貸款也將相應降低,業內預計,市場有望回暖,走出一波上行行情。
受央行降息影響,北京市公積金管理中心日前宣布,即日起北京住房公積金存貸款利率下調0.25個百分點,下調后5年期以下的貸款利率為3.75%,5年期以上貸款利率為4.25%。
而在此前,多地就已推出公積金新政。據不完全統計,福州、長沙、濟南、蘇州、南京、武漢、貴陽、長春、成都等30多個城市對公積金貸款政策進行了不同程度的調整。
對于購房人而言,公積金貸款利率優惠是實實在在的省錢。這對剛需會起到立竿見影的效果。”克而瑞高級分析師黃彬認為,公積金利率下調,再加上近期不少城市推出的公積金新政、財稅減免等政策形成的疊加效應,將在一定程度上提振購房者的入市信心,促進年內樓市成交的復蘇回暖。 |
