《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號規定了關于完工產品的確認的三個條件：
（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（二）開發產品已開始投入使用。（三）開發產品已取得了初始產權證明。
因此，完工條件的確認是采用竣工、使用、產權孰早的原則，開發產品只要符合上述條件之一的，房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本并計算此前以預售方式銷售開發產品所取得收入的實際毛利額，同時將開發產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應納稅所得額。但在實務中很多開發企業已經符合開發產品已開始投入使用條件，但仍采用種種手段，延遲結轉收入，例如雖為業務辦理了交房手續，但以辦理竣工決算為收入結轉的時點，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結轉的時間；以款項收齊開具正式發票為結轉收入的時點，收入確認由企業人為控制，推遲收入確認時間等等。雖然，國稅發[2009]31號明確了完工產品的三個條件，有利于遏制了企業故意延遲結轉收入的現象，但結果似乎仍不理想。
2009年6月26日，國家稅務總局下發了《關于房地產企業開發產品完工標準稅務確認條件的批復》（國稅函[2009]342號）一文，對《海南省國家稅務局關于海南永生實業投資有限公司偷稅案中如何認定開發產品已開始投入使用問題的請示》（瓊國稅發[2009]121號）批復中，強調房地產開發企業建造、開發的開發產品無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當其開發產品開始投入使用時均應視為已經完工。并解釋到“開發產品開始投入使用”是指房地產開發企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）或已開始實際投入使用。
近日，《關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》（國稅函[2010]201號）再次重申了這一問題。文件規定，根據《國家稅務總局關于房地產開發經營業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）規定的精神，房地產開發企業建造、開發的開發產品無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當其開發產品開始投入使用時均應視為已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本并計算此前以預售方式銷售開發產品所取得收入的實際毛利額，同時將開發產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應納稅所得額。
因此，我們易亨通稅務師事務所認為，國家稅務總局對同一問題，三令五申，值得房地產企業警惕。企業應加強稅務風險管理，關注開發產品的完工條件，尤其是開發產品已開始投入使用這一條件，及時作出相應正確稅務處理。
