稅負比對是納稅評估的重要方法。稅務機關應充分運用好稅負比對方法，通過評估約談和第三方數據的運用，準確掌握涉稅疑點的來龍去脈，引導企業自查自糾，促使企業提高稅法遵從度。
案例
2013年，某地稅局在對A房地產開發公司的項目進行土地增值稅清算時，發現A公司財務數據存在4個疑點：1.項目自報土地增值稅稅負率偏低。項目的銷售主時段為2006年~2008年，當時當地的房價水平呈現上升趨勢，且在2007年達到第一個歷史最高位，但該項目申報的應繳土地增值稅稅負率低于同業平均值。2.首層商鋪銷售價格不合理。經認真分析企業提供的《項目銷控表》，發現首層商鋪的的銷售均價約為9400元/平方米，與同時段銷售的住宅項目價格相近，不符合市場規律。3.設計費支出明顯偏高。前期工程費中的“設計費”達1500萬元，設計合同可能存在重復計算扣除的問題。4.建安造價偏高。項目含裝修的建筑安裝成本單價達4000/平方米，大大超過了當年造價部門公布的成本單價水平（2600元/平方米）。為此，該局決定對A公司啟動納稅評估程序。
分析
首先，通過靜態資料的分析對比，鎖定評估疑點。
針對首層商鋪銷售價格偏低問題，評估人員通過查閱銷控表等資料，發現受讓方為項目“一期”開發公司，分析認為關聯方交易是價格偏低的主要原因。
針對項目設計費涉嫌偏高問題，評估人員要求對方提供受委托兩家公司的業務合同和審計圖紙等工作成果資料，發現設計合同A內容翔實，附件定價清晰詳細，設計圖紙呈現系列化，設計費單價成本與“一期”相近，初步判斷屬于合法合理。但合同B內容簡單粗糙，對應結算資料簡陋，盡管價格是前者的5倍，但經多次追問均不能提供與業務相關的任何工作成果資料，如設計圖紙等。評估人員對此保持懷疑，通過細心審查材料，發現了3個關鍵問題：1.作為項目的整體外觀合同理應在項目動工之前簽訂，但該合同的簽訂時間與項目的預售時間相近，不合邏輯；2.樓盤相近且共用同一小區的“一期”項目并未發生類似的業務支出；3.在征管系統查知受托設計公司C的法定代表人與本項目公司負責人為同一人。在上述系列疑點情況成立的前提下，該項目公司有可能通過關聯公司虛構業務增加成本。
其次，通過第三方參考數據，印證疑點推理。
針對含精裝修綜合建安單價偏離造價標準較高的問題，評估人員運用生活常識，通過以一套常規戶型為標準計算單房裝修價格的方式，將原本抽象的問題具體化、清晰化。評估人員選取項目住宅中建筑面積110平方米的主力戶型作為對比對象，一方面以企業自報的成本支出，測算出精裝修成本單價為1900元/平方米，單元面積為110平方米的室內精裝修成本達20萬元；另一方面向某知名家裝公司咨詢水電安裝、扇灰油漆和地板鋪設三大硬裝修主要構成項目的包工料單價，據此測算出該戶型的硬裝修費用總價。經比較分析測算結果，評估人員認為開發商自報的室內硬裝修價格可能虛超100%，便計劃以三大費用為切入點，要求對方就房間的裝修結算價格計算作進一步解釋。
最后，巧妙約談，奠定評估質疑勝局。
雖然開發商提供了業務雙方簽章的合同、支付憑據和發票、結算書等資料，但評估人員考慮到上述疑點，仍決定對其進行評估約談。
為提高詢問質疑的效率和成功率，評估人員在詢問實施過程注意把握兩個關鍵點：第一，涉及財務和工程專業問題，對企業的財務負責人和基建工程負責人同時進行約談；第二，簽訂裝修委托合同，使用的各類單價定額是否使用國家行業裝修定額標準。
由于評估人員的詢問質疑準備充分、理由充足，開發商無法就疑點作出合理解釋，遂表示愿意配合稅務機關重新申報，自行調減開發成本3200多萬元（包括B合同1200萬元的設計費和室內裝修成本2000萬元）。另外，對關聯銷售商鋪價格偏低的問題，根據相關文件規定，以第三方評估機構據市場比較法評估首層商鋪的銷售價格作為核定標準，調增銷售商鋪收入150萬元。該項目最終補繳土地增值稅約250萬元。
建議
結合上述納稅評估案例，筆者認為，開展納稅評估工作應注意以下幾點：
1.細心分析和收集有力證據是關鍵。評估人員通過認真審核合同簽訂時間、比較前后開發期清算項目的同類費用支出情況、尋找質疑點，收集到有力的關聯交易證據，使開發商調減了不合理的設計費1200萬元。
2.運用生活常識，巧用第三方數據。評估人員以一套常規戶型為標準計算出單房裝修價格，把問題具體化。另外，知名家裝公司的“私人定制”模式，在同樣質量的前提下其單價成本必然比開發商批發式定制的要高（一般高出30%），但比較之下，項目單套住宅裝修價格比測算標準高出100%，印證了裝修成本的不合理。
3.實地核查不可少。在納稅評估過程中，不僅要對納稅人財務數據進行審核，還應進行實地核查，這樣既能對企業的數據有全面的認識，又有利于對企業數據的真實性進行核對。
作者單位：廣東省廣州市天河區地稅局 |
