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| 轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)住房的納稅籌劃案例分析 |
| 發(fā)布時(shí)間：2011/11/21 來(lái)源： 閱讀次數(shù)：478 |
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| 住房無(wú)償贈(zèng)與行為可分為一般贈(zèng)與行為（包括繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與）和其他無(wú)償贈(zèng)與行為兩類(lèi)。個(gè)人將通過(guò)無(wú)償受贈(zèng)方式取得的住房對(duì)外銷(xiāo)售征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)，兩類(lèi)無(wú)償贈(zèng)與方式取得住房的購(gòu)房時(shí)間有所區(qū)別：對(duì)一般贈(zèng)與行為方式取得的住房，其住房的購(gòu)房時(shí)間按行為前的購(gòu)房時(shí)間確定；對(duì)通過(guò)其他無(wú)償受贈(zèng)方式取得的住房，該住房的購(gòu)房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定。對(duì)繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，免征土地增值稅。 對(duì)受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無(wú)償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)受贈(zèng)人將全額征收契稅。 案例：A、B與a、b均為父子關(guān)系， D與d系表兄、表弟。A、B、D均有一套2003年6月1日自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買(mǎi)的住房（不屬于普通住房、不屬家庭唯一生活用房），并取得房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)具的20萬(wàn)元的銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。所不同的是： 1.A將該住房于2005年6月1日贈(zèng)與給a，a于2008年6月1日對(duì)外銷(xiāo)售；2.B將該住房于2005年6月1日銷(xiāo)售給b，b于2008年6月1日對(duì)外銷(xiāo)售；3.D將該住房于2005年6月1日贈(zèng)與給d，d于2008年6月1日對(duì)外銷(xiāo)售；假定該住房每年升值2萬(wàn)元，契稅稅率為3%，印花稅忽略不計(jì)。 第一種情況（方案一）： （1）A贈(zèng)與a住房系一般贈(zèng)與行為免繳營(yíng)業(yè)稅，無(wú)需繳納城建稅、教育費(fèi)附加。 （2）受贈(zèng)辦理過(guò)戶(hù)時(shí)繳納契稅 （20+2×2）×3%＝0.72（萬(wàn)元） （3）a于2008年6月1日以30萬(wàn)元售出時(shí)，其居住時(shí)間已超過(guò)5年。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局總局調(diào)整房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅 [2006]75號(hào)）規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的余額征收營(yíng)業(yè)稅。 應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅：（20+2×5-20）×5%＝0.5（萬(wàn)元） 同時(shí)，應(yīng)繳納城建稅及教育費(fèi)附加=0.5×（7%＋3%）＝0.05（萬(wàn)元） （4）個(gè)人因改善住房條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)核準(zhǔn)，凡居住滿(mǎn)五年或五年以上的，免予征收土地增值稅。 （5）對(duì)受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無(wú)償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。因此，a應(yīng)繳納個(gè)人所得稅＝（20十2×5-0.5+0.05）×20%=5.89（萬(wàn)元） 以上A與a共計(jì)繳納稅款：0.72+0.5+0.05+5.89=7.16（萬(wàn)元） 第二種情況（方案二）： （1）根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》 （國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)）規(guī)定，自2005年 6月1日以后個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年 （含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的余額征收營(yíng)業(yè)稅。 B銷(xiāo)售給b住房時(shí)，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=（20+2×2-20）×5%=0.2（萬(wàn)元） 同時(shí)，應(yīng)繳納城建稅及教育費(fèi)附加=0.2×（7%+3%）=0.02（萬(wàn)元） （2）B居住只有兩年，對(duì)未滿(mǎn)三年的應(yīng)按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。 應(yīng)繳納土地增值稅＝（2×2-0.2-0.02）×30%=1.134（萬(wàn)元） （3）B應(yīng)繳納個(gè)人所得稅=（20+2× 2-20-0.2-0.02-1.134）×20%＝0.5292（萬(wàn)元） （4）個(gè)人對(duì)外銷(xiāo)售住房，應(yīng)持依法取得的房屋權(quán)屬證書(shū)，并到地方稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)開(kāi)具發(fā)票。此時(shí)，b可取得24萬(wàn)元發(fā)票。 （5）b辦理過(guò)戶(hù)時(shí)繳納契稅（20+ 2×2）×3%=0.72（萬(wàn)元），契稅完稅證注明的購(gòu)房時(shí)間為2005年6月1日。 （6）b于2008年6月1日以30萬(wàn)元售出時(shí)，其居住時(shí)間為3年。根據(jù)財(cái)稅[2006]75號(hào)文件規(guī)定，自2006年 6月1日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅。 b應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=（20+2×5）×5%＝1.5（萬(wàn)元） 同時(shí)，應(yīng)繳納城建稅及教育費(fèi)附加=1.5×（7%＋3%）＝0.15（萬(wàn)元） （7）b已居住三年，對(duì)居住滿(mǎn)三年未滿(mǎn)五年的，減半征收土地增值稅。 應(yīng)繳納土地增值稅=（30-24-1.5-0.15）×30%×50%=0.65（萬(wàn)元） 以上B與b共計(jì)繳納稅款；0.2+0.02+1.134+0.5292+0.72+1.5+0.15+0.65+0.74=5.6432（萬(wàn)元） 第三種情況（方案三）： （1）D贈(zèng)與d住房系其他無(wú)償贈(zèng)與行為免繳營(yíng)業(yè)稅，無(wú)需繳納城建稅、教育費(fèi)附加。 （2）受贈(zèng)辦理過(guò)戶(hù)時(shí)繳納契稅（20+2×2）×3%＝0.72（萬(wàn)元） （3）d于2008年6月1日以30萬(wàn)元售出時(shí)，其居住時(shí)間為3年。根據(jù)財(cái)稅[2006]75號(hào)文件規(guī)定，自2006年 6月1日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅。 b應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=30×5%=1.5（萬(wàn)元） 同時(shí)，應(yīng)繳納城建稅及教育費(fèi)附加＝1.5×（7%＋3%）＝0.15（萬(wàn)元） （4）d已居住三年，對(duì)居住滿(mǎn)三年未滿(mǎn)五年的，減半征收土地增值稅。 應(yīng)繳納土地增值稅＝（30-24-1.5-0.15）×30%×50%=0.65（萬(wàn)元） （5）對(duì)受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無(wú)償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。因此，d應(yīng)繳納個(gè)人所得稅； （30-1.5-0.15-0.65）×20%=5.54（萬(wàn)元） 以上D與d共計(jì)繳納稅款：0.72+1.5+0.15+0.65+5.54=8.56（萬(wàn)元） 通過(guò)對(duì)上述案例三種情況的計(jì)算，得出第一種、第二種、第三種情況分別繳納稅款7.16萬(wàn)元、5.6432萬(wàn)元、8.56萬(wàn)元。不難看出：價(jià)值均為20萬(wàn)元同一天取得的住房，兩年后贈(zèng)與或轉(zhuǎn)讓、五年后均按30萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓?zhuān)@期間繳納稅款按由小到大排列為方案二、方案一、方案三。具體分析如下：1.一般贈(zèng)與方式優(yōu)于其他無(wú)償受贈(zèng)方式。方案一、方案三均屬先贈(zèng)與后轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)住房，但方案一系直系親屬間的贈(zèng)與、屬一般贈(zèng)與行為，方案三系非直系親屬間的贈(zèng)與、屬其他無(wú)償贈(zèng)與方式，由于兩類(lèi)無(wú)償贈(zèng)與方式的不同，致使方案三取得住房的購(gòu)房時(shí)間比方案一晚確認(rèn)了兩年，從而使方案三轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)住房因居住時(shí)間不足五年享受不到差額征收營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。事實(shí)上，對(duì)其他無(wú)償贈(zèng)與行為視同發(fā)生了一次房屋買(mǎi)賣(mài)，購(gòu)房時(shí)間更替為贈(zèng)與后的新日期，正是稅法為了防止有人利用假贈(zèng)與偷逃稅款、加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理的重要措施。另外，由于稅收制度規(guī)定"對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得向其發(fā)售發(fā)票或者代為開(kāi)具發(fā)票"，因而，受贈(zèng)人也就無(wú)法取得下次轉(zhuǎn)讓時(shí)可抵扣的發(fā)票。 2.一般贈(zèng)與方式不一定比轉(zhuǎn)讓納稅更小。方案二是B將該住房?jī)赡旰箐N(xiāo)售給b，b三年后將住房對(duì)外銷(xiāo)售，共計(jì)繳納稅款5.6432萬(wàn)元，方案一是 A將該住房?jī)赡旰筚?zèng)與給a，a三年后將住房對(duì)外銷(xiāo)售，共計(jì)繳納稅款7.16萬(wàn)元，僅就繳納稅款來(lái)看，方案二優(yōu)于方案一。這主要是因?yàn)閮煞N方案的個(gè)人所得稅政策不同：方案二系兩次轉(zhuǎn)讓住房，在計(jì)算個(gè)人所得稅的應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用；而方案一系先受贈(zèng)再轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無(wú)償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額。可見(jiàn)，方案二在計(jì)算應(yīng)納稅所得額可扣除24萬(wàn)元的原值，方案一由于轉(zhuǎn)讓的是受贈(zèng)住房、其取得成本為0，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額無(wú)原值可扣，從而加大了應(yīng)繳納個(gè)人所得稅額。 那么，能不能說(shuō)受贈(zèng)住房轉(zhuǎn)讓一定會(huì)比購(gòu)進(jìn)住房再轉(zhuǎn)讓多納稅呢？答案不一定，這取決于具體的計(jì)算條件。在本案例中，方案一比方案二納稅多，在此條件下，完全有理由說(shuō)"親老子贈(zèng)與兒子房子，還是明算賬好。" 3.假贈(zèng)與不僅風(fēng)險(xiǎn)高，而且有可能多納稅。方案二屬一般的住房轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，方案三則是D表兄與d表弟之間先贈(zèng)與后轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)住房的業(yè)務(wù)，是繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與等一般贈(zèng)與之外一種贈(zèng)與形式，極易發(fā)生假贈(zèng)與騙稅。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]144號(hào)），對(duì)無(wú)償贈(zèng)與行為、將受贈(zèng)住房對(duì)外銷(xiāo)售以及贈(zèng)與行為后續(xù)管理三個(gè)方面提出加強(qiáng)稅收征管的措施。納稅人在辦理營(yíng)業(yè)稅免稅申請(qǐng)手續(xù)時(shí)，應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交相關(guān)證明材料原件、房產(chǎn)所有權(quán)證，填報(bào)《個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》并作出無(wú)償贈(zèng)與聲明，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核通過(guò)后方可辦理無(wú)償贈(zèng)與免稅手續(xù)。對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)受贈(zèng)人將全額征收契稅，并在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋"個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與"印章；房管部門(mén)對(duì)持有加蓋"個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與"印章契稅完稅憑證的個(gè)人，辦理贈(zèng)與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，對(duì)未持有加蓋"個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與"印章契稅完稅憑證的個(gè)人，不予辦理贈(zèng)與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。其中，對(duì)屬于方案三之類(lèi)的其他贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，要求受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)提交房產(chǎn)所有人"贈(zèng)與公證書(shū)"和受贈(zèng)人"接受贈(zèng)與公證書(shū)"，或持雙方共同辦理的"贈(zèng)與合同公證書(shū)"，以及房產(chǎn)所有權(quán)證和《個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》。 另外，對(duì)于一般的住房轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，當(dāng)納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入 1%-3%的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。但是，對(duì)受贈(zèng)住房的轉(zhuǎn)達(dá)讓由于稅收制度規(guī)定"在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收"，這種由于個(gè)人所得稅征收方式的不同也是造成受贈(zèng)住房轉(zhuǎn)讓稅負(fù)比一般住房轉(zhuǎn)讓稅負(fù)高的一個(gè)重要原因。 可見(jiàn)，假贈(zèng)與的風(fēng)險(xiǎn)大，一方面來(lái)自公證機(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)、房管部門(mén)對(duì)無(wú)償贈(zèng)與的監(jiān)督與審核，另一方面還要面對(duì)潛在的高稅負(fù)。縱使假贈(zèng)與暫未露出馬腳，也需要通過(guò)預(yù)測(cè)計(jì)算來(lái)甄別有償轉(zhuǎn)讓、無(wú)償贈(zèng)與孰優(yōu)孰劣，因?yàn)殡m然贈(zèng)與受房可能免除了營(yíng)業(yè)稅的繳納，得到了眼前的實(shí)惠，但過(guò)一段時(shí)間再行轉(zhuǎn)讓時(shí)很可能面臨更多營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅的繳納，最終落個(gè)"啞巴吃黃連，有苦說(shuō)不出".方案二作為一般的住房轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)反而比高風(fēng)險(xiǎn)的方案三納稅更少就是一個(gè)很好的例證。 |
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