案例背景
A公司是一家大型房地產企業，目前對其房產銷售和租賃收入繳納5%營業稅。過渡到增值稅稅制后，預計這兩項收入適用的增值稅稅率將上升至11%，但支付的增值稅進項稅可以抵扣。A公司發現營改增帶來以下三大挑戰：
財務指標的沖擊
營業收入：由于增值稅屬于價外稅，不計算在營業收入內，所以A公司在房產銷售和租賃服務含稅價格不變的前提下，營業收入將有所下降。
利潤和業績指標：盡管成本同時會下降一定幅度，但由于收入下降更多，因此利潤總額和利潤率均會有所降低。EVA（經濟增加值）、IRR（內部收益率）等業績指標也會受到相應沖擊。
現金流：由于房地產項目前期支付大量進項稅，一般只有到項目中后期產生房產銷售收入和租賃收入后進項稅才能得以抵扣，因此營改增可能會加劇公司在項目前期的現金流壓力。
稅負的影響
稅率上升與稅負轉嫁：預計房地產業與建筑業的增值稅稅率為11%，高于營業稅稅率5%。A公司面臨稅率上升和建筑企業轉嫁稅負的問題。
進項抵扣：土地出讓金、城市基礎設施配套與征地補償費用、融資成本等是否包含進項稅、該進項稅能否抵扣，將直接影響A公司的增值稅負擔。相關政策目前仍不明朗。
附加稅的上升：城建稅和教育費附加以企業實際申報繳納的流轉稅（含增值稅與營業稅）為計稅基礎。一旦流轉稅支付額上升，城建稅和教育費附加也將“水漲船高”。
財務管理的變革
財務核算體系：A公司需要改造財務核算體系和ERP系統，以滿足增值稅稅制的需要。例如，為便于賬務處理和發票開具，A公司需要設置增值稅相關會計科目，梳理供應商和客戶的情況，明確其是否系增值稅一般納稅人、小規模納稅人或非增值稅納稅人。在采購方面，系統需要反映其是否屬于增值稅的應稅或免稅項目，并且設置各類貨物及服務的稅目、稅率數據。在銷售方面，系統應能夠分別列示不含增值稅的價格、適用的增值稅稅率和包含增值稅的總價格等信息。
增值稅發票管理：在增值稅稅制下，增值稅專用發票在各業務環節的管理規范尤為重要，包括專用發票的領購、開具、保管、報廢，進項發票的認證、抵扣、作廢或丟失時的處理等。
增值稅納稅申報：營改增后，A公司的納稅申報和稅務管理也將發生變化。增值稅一般納稅人資格的認定、申報表的填寫與申報、應交稅金與留抵稅金的管理、不可抵扣進項稅項目的管理等，對于稅務管理人員而言都是全新的領域。
應對方案
A公司在營改增法規出臺之前積極準備應對方案，采取以下三項措施：
測算稅負影響：對營改增的影響進行測算分析，評估財務指標（包括收入、成本、利潤、現金流以及EVA、IRR等業績考核指標）和實際稅負的變化幅度與敏感性。該測算結果也可以作為不同商業模式稅負比較的基準。
優化商業模式：A公司根據增值稅稅制的特點，對運營模式（例如房地產銷售還是租賃、是否單獨提供物業管理服務）、采購策略（例如是否推遲施工進度與延期裝修）、合同安排方式（例如包工包料或甲供材料）等進行評估和調整，對相關稅負效果進行分析比較。
規范增值稅管理：A公司組織人員著手編寫《增值稅管理手冊》，從涉稅風險點的角度向業務部門（例如涉及供應商評估標準、合同涉稅條款、交易條件、發票取得與傳遞等）和財稅部門（例如涉及發票管理、財務管控、會計核算調整、納稅申報等）提供具體的管理規范和操作指引。
建議
房地產行業的特殊性勢必會增加企業應對“營改增”挑戰的難度。因此，我們建議房地產企業積極分析營改增可能對公司業績和財稅管理造成的影響，及早制定應對計劃。考慮到房地產營改增涉及面廣、時間緊、任務重，企業可以考慮分階段采取
應對措施：
在房地產營改增法規出臺之前，測算營改增的稅務影響、考慮商業模式優化的可選方案、組織編寫增值稅管理手冊，以此做到“早準備、快實施”。
在房地產營改增法規出臺之后，持續監控增值稅稅負、必要時立即調整商業模式、將增值稅管理手冊下發執行。
由此，企業方能有效地兼顧增值稅稅制下的稅負控制與合規管理。 |
