房產(chǎn)租賃公司2009年與物業(yè)管理公司簽訂租賃合同，將其中部分房屋出租給租戶5年，每年租金200萬元，2009年一次性收取5年租金1000萬元，并開出租賃發(fā)票。對這筆租金應當如何確認收入并繳納相關稅金，企業(yè)財務人員不敢確定。財務人員認為，如果一次性確認收入的話，當年公司會盈利，以后5年卻虧損，不符合權責發(fā)生制原則。但如果不確認收入，又擔心違反稅法規(guī)定。 納稅人出租房屋、土地或其他設備等讓渡資產(chǎn)使用權業(yè)務取得租賃收入，一般是按期收取租金收入的，但也有根據(jù)合同或協(xié)議規(guī)定一次性預收若干期租金的情況。財務上按權責發(fā)生制原則分期確認收入，而在稅務處理上，有的認為也應按權責發(fā)生制原則計征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，有的則認為應按收付實現(xiàn)制確認收入。那么，預收租金收入到底應該如何確認收入呢？ 營業(yè)稅的稅務處理
《營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定，營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十四條明確，《營業(yè)稅暫行條例》第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天。第二十五條第二項明確，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。可見，預收租金應在收到租金的當天一次性申報繳納營業(yè)稅。從上述規(guī)定可以看出，預收租金營業(yè)稅實際上采用的是收付實現(xiàn)制，即書面合同規(guī)定的付款日期的當天，預收款則為收到預收款的當天。如上例，企業(yè)2009年一次性收取5年的租金1000萬元，應繳納營業(yè)稅50萬元（1000×5%）。 企業(yè)所得稅的稅務處理
《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定，企業(yè)應納稅所得額的計算，以權責發(fā)生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用。不屬于當期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當期收付，均不作為當期的收入和費用。本條例和國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。也就是說，除稅法特別規(guī)定外，確認收入的基本原則為權責發(fā)生制原則，只要是當期收入，無論款項是否收到都要確認收入。但《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條明確，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。因此，預收租金收入不能完全按照權責發(fā)生制原則確認，而更接近于收付實現(xiàn)制。這樣處理后，稅收與會計確認收入會產(chǎn)生時間性差異，企業(yè)預收的租金收入當年應作納稅調增處理，計入預收當年的應納稅所得額，計征企業(yè)所得稅。反之，如果合同規(guī)定租賃期滿一次性支付幾年的租金，那么應在支付當年確認所得收入，計征企業(yè)所得稅。 《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）對租金收入確認問題作了進一步明確，即根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內分期均勻計入相關年度收入。出租方如為在我國境內設有機構場所、且采取據(jù)實申報繳納企業(yè)所得稅的非居民企業(yè)，也按本條規(guī)定執(zhí)行。這個規(guī)定實際上是對《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條的實質性改變，意味著企業(yè)在預收租金收入確認上有選擇權，即企業(yè)提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入，既可以按照合同或協(xié)議規(guī)定的應付租金的日期確認收入，也可以在租賃期內根據(jù)權責發(fā)生制原則，分期均勻計入相關年度收入。 分期確認稅金收入的條件
出租人選擇分期均勻確認收入的租金，必須同時具備兩個條件：一是合同或協(xié)議規(guī)定租賃期限為跨年度。二是租金為提前一次性支付。如上例，該企業(yè)既可根據(jù)國稅函[2010]79號文件規(guī)定，在申報2009年企業(yè)所得稅時確認200萬元租金收入時繳納企業(yè)所得稅，這樣處理的結果是稅法與會計不存在時間性差異，也可以根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定分期確認1000萬元租金收入，這樣處理的結果是稅法與會計會產(chǎn)生時間性差異，企業(yè)應在2009年調增應納稅所得額稅800萬元，在以后4個年度每年調減應納稅所得額200萬元。 需要提醒的是，在選擇按《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定確認租金收入時，雖然出租方是按全額在預收收入當年計征企業(yè)所得稅，但《企業(yè)所得稅法實施條例》第四十七條明確，企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營活動的需要租入固定資產(chǎn)支付的租賃費，按照以下方法扣除：
1.以經(jīng)營租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除。
2.以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費支出，按照規(guī)定構成融資租入固定資產(chǎn)價值的部分應當提取折舊費用，分期扣除。也就是說，承租方預付的租金并不能在支付當年一次性扣除，而應按租賃期限均勻扣除。 |
