|
|
|
|
| 房地產(chǎn)行業(yè)合理籌劃土地增值稅（二） |
| 發(fā)布時(shí)間：2011/11/21 來源： 閱讀次數(shù)：470 |
| |
| 房地產(chǎn)行業(yè)合理籌劃土地增值稅（二） 節(jié)稅籌劃的重要前提是熟知并靈活運(yùn)用各種稅收優(yōu)惠政策，合理安排企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)使企業(yè)在合法、合理的情況下，使自己的稅負(fù)達(dá)到最低。 按現(xiàn)行規(guī)定，土地增值稅的減免稅規(guī)定主要有： （一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。若其增值額超過扣除項(xiàng)目金額20％的，應(yīng)對(duì)增值額全額征稅，不得免稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指一般居民用住宅，不包括高級(jí)別墅、高級(jí)公寓、小洋樓、渡假村等以及超面積、超標(biāo)準(zhǔn)、豪華裝修的住宅。是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，必須經(jīng)過稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。 所以，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，同時(shí)銷售普通住宅和豪華住宅的情況下，如果普通住宅的增值額未超過扣除項(xiàng)目的20%，就應(yīng)該將普通住宅與豪華住宅分開來核算使普通住宅的銷售享受此項(xiàng)稅收優(yōu)惠。但是如果普通住宅的增值額較大就要考慮如何合理的規(guī)劃土地增值稅。 假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，1999年商品房銷售收入為15 000萬元，其中普通住宅的銷售額為10 000萬元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為11 000萬元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8 000萬元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3 000萬元。 (1)不分開核算時(shí)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅： 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例(以下簡(jiǎn)稱增值率)為(15 000－11 000)÷11 000×100％=36％，適用30％的稅率。 應(yīng)納土地增值稅稅額：(15 000－11 000) ×30％=1 200萬元 (2)分開核算時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅： 普通住宅增值率：(10 000－8 000)÷8 000×100％=25％，則適用30％的稅率。 應(yīng)納稅額：(10 000－80 000) ×30％=600萬元 豪華住宅增值率：(5 000－3 000)÷3 000×100％=67％，則適用40％的稅率。 應(yīng)納稅額：(5 000－3 000) ×40％－3 000× 5％=650萬元 普通住宅和豪華住宅應(yīng)納稅合計(jì)：1 250萬元。 分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。 因?yàn)槠胀?biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為25％，超過20％，還得繳納土地增值稅。進(jìn)一步籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20％以內(nèi)。 這樣做的好處有兩個(gè)：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房?jī)r(jià)或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，可以在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)。 增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10％，而各省市在10％之內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。 控制普通住宅增值率的另一種方法是降低房屋銷售價(jià)格，銷售收入減少了，而可扣除項(xiàng)目金額不變，增值率自然會(huì)降低。當(dāng)然，這會(huì)帶來另一種后果，即導(dǎo)致銷售收人的減少，此時(shí)是否可取，就得比較減少的銷售收人和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。 （2）充分利用對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的附加扣除實(shí)施納稅籌劃《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可按“合計(jì)數(shù)”的20％加計(jì)扣除項(xiàng)目金額，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項(xiàng)費(fèi)用扣除。此舉的主要目的是為了抑制對(duì)房地產(chǎn)的炒買炒賣行為、因此，當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，不宜作為其非主營(yíng)項(xiàng)目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨(dú)立核算的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。這樣，不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受前述附加扣除，實(shí)現(xiàn)土地增值稅的納稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實(shí)現(xiàn)其他稅收的納稅籌劃。比如，通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)（或交際應(yīng)酬費(fèi)）時(shí)適用較高的扣除率，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)所得稅（或外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅）的納稅籌劃。 （二）土地增值稅還有一些稅收優(yōu)惠政策 1.房地產(chǎn)代建。房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，繳納營(yíng)業(yè)稅，不繳土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，以減輕稅負(fù)。 2.合作建房。稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免繳納土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)繳納土地增值稅。假如某房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有一塊土地，擬與A公司合作建造寫字樓，資金由A公司提供，建成后按比例分房。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅。將來再做處置時(shí)，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。 3.以房地產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)。稅法規(guī)定，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)，如果投資、聯(lián)營(yíng)的一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件的，暫免繳納土地增值稅。投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)該繳納增值稅。另外，在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，也暫免繳土地增值稅。企業(yè)可以充分利用這些稅收優(yōu)惠政策，進(jìn)行合理的稅收籌劃，達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。 |
|
|
|
|
|
