商品房銷售包括商品房現售和商品房預售兩種情況。這兩種銷售行為的增值稅納稅義務時間如何確定，必須將有關銷售期房和現房的法務與稅務進行融合協調處理，才能準確確定。
（一）法律依據
根據財稅[2016]36號文件附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》四十五條第一項規定：“納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。
《中華人民共和國物權法》（中華人民共和國主席令第62號）第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。《城市商品房預售管理辦法》第十條商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案（簡稱網簽手續）。
《最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋（一）》（法釋〔2016〕5號）第十八條物權法第一百零六條第一款第一項所稱的“受讓人受讓該不動產或者動產時”，是指依法完成不動產物權轉移登記或者動產交付之時。
《不動產登記暫行條例》（國務院令第656號）第五條第（二）項的規定，房屋等建筑物、構筑物所有權的不動產權利，依照本條例的規定辦理登記。
根據《不動產登記暫行條例實施細則》（中華人民共和國國土資源部令第63號）第八十五條第（一）項的規定，商品房等不動產預售的，當事人可以按照約定申請不動產預告登記。
（二）房地產企業銷售期房的增值稅納稅義務時間確定
根據以上法律文件規定，房地產企業銷售期房和現房，必須將商品房預售合同在房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理不動產產權證書就是《中華人民共和國物權法》中的“經依法登記，發生效力”，也是稅法中的“發生轉讓不動產”的證明。但是由于房地產企業銷售的商品房辦理不動產權證書與房地產企業移交商品房給購房者之間有一段時間差。根據《城市商品房預售管理辦法》第十二條的規定，預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助，并提供必要的證明文件。
因此，房地產企業銷售開發產品的增值稅納稅義務時間的具體如下。
第一，房地產企業銷售商品房的增值稅納稅義務必須具備兩個條件：一是房地產企業收到銷售商品房的銷售款項或索取銷售款項的憑據，商品房預售合同或銷售合同就是房地產企業索取銷售款項的憑據；二是房地產企業將商品房移交給購房者使用或辦理了商品房移交的手續，例如移交了鑰匙。
第二，房地產企業銷售商品房的增值稅納稅義務時間的判斷標準：一是商品房預售合同或銷售合同中約定的商品房移交的具體時間的當天；二是如果房地產企業移交商品房的時間滯后于銷售合同中約定的移交時間，則以實際移交商品房的時間的當天作為增值稅的納稅義務時間。
實踐中的兩種售房經濟行為的具體增值稅納稅義務時間總結如下：
①房地產企業收取“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”的增值稅納稅義務時間
《商品房銷售管理辦法》（中華人民共和國建設部令第88號）第三條商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。第二十二條不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。
房地產企業銷售不動產，在開盤之前（沒有拿到商品房預售許可證）收的“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”時，由于應稅行為根本就沒有發生，而且房地產企業收取“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”時，由于沒有簽訂《商品房銷售合同》，也就說不上合同確定的付款日期了。由此可見，房地產開發企業向購房業主收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”，按照財稅〔2016〕36號附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條第（一）項的規定，是不需要繳納增值稅的。因此，房地產企業在開盤之前收的“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”不構成增值稅的納稅義務，在“其他應付款”會計科目進行核算。
②房地產銷售期房收取的預收款或銀行按揭款的增值稅納稅義務時間
房地產企業開盤（拿到商品房預售預售許可證）之后，發生銷售不動產，收到購房者的預收款，或者開盤之前交了“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”的業主有購買房屋的愿望，如果與房地產公司簽訂了《商品房銷售合同》，則房地產企業將開盤之前向業主收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”從“其他應付款”轉到“預收賬款”會計科目時，或者房地產企業收到銀行按揭款時，根據國家稅務總局公告2016年第18號第十條和第十一條的規定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1 適用稅率或征收率）×3%。適用一般計稅方法計稅的，按照10%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）第九條第(十一)項規定：增加6“未發生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形。“未發生銷售行為的不征稅項目”下設602“銷售自行開發的房地產項目預收款”。使用“未發生銷售行為的不征稅項目”編碼，發票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發票。
因此，依據此稅收政策規定，房地產企業銷售的期房在未完工期間，收的“預收賬款”，還沒有移交開發產品給購房者，沒有發生增值稅納稅義務時間，真正的增值稅納稅義務時間為房地產公司與購房者簽訂購買合同中約定的開發產品移交的時間，如果開發產品移交時間滯后于購房合同中約定的時間，以房地產公司辦理開發產品移交或交鑰匙的時間。
（三）銷售已經完工的尾房或現房的及增值稅納稅義務時間
由于銷售已經完工的尾房或現房，根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋（一）（法釋〔2016〕5號）第十八條物權法第一百零六條第一款第一項所稱的規定房地產企業依法完成不動產物權轉移登記或者動產交付。因此，銷售已經完工的尾房或現房的及增值稅納稅義務時間是：房地產企業收到購房款并將房產移交給購房者的當天。
