根據(jù)《關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財稅[2018]32號，以下簡稱“32號文”）的規(guī)定，自2018年5月1日起，納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。
上述規(guī)定將增值稅稅率進行了較大范圍的調(diào)整，對于采取一般征收方式計稅的房地產(chǎn)企業(yè)而言，在增值稅管理的各個環(huán)節(jié)都將產(chǎn)生較大影響，進而可能影響企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)。具體分析如下：
一、銷項端稅率變化將對會計收入及財務(wù)報表產(chǎn)生正向影響
稅率調(diào)整將對企業(yè)的會計收入及財務(wù)報表產(chǎn)生正向影響。
一方面，房地產(chǎn)行業(yè)銷售業(yè)務(wù)增值稅稅率的下降，在其他經(jīng)營指標(biāo)（開發(fā)產(chǎn)品的實際售價）不變的情況下，將使房地產(chǎn)企業(yè)的會計收入增加，實際會計收入的增加公式為：
價稅合計金額/（1 10%）-價稅合計金額/（1 11%）=價稅合計金額/122.1。
另一方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)銷項稅額的剛性1%降低，考慮到進項稅額雖然同樣降低，但房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)存在增值額，因此銷項端增值稅的下降將可能使房地產(chǎn)企業(yè)增值稅整體稅負(fù)有一定程度的下降，增值稅稅負(fù)的下降將連帶使企業(yè)的附加稅費下降，進而使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表中“稅金及附加”項目下降。
因此，銷項端稅率的下降，從整體分析，對房地產(chǎn)企業(yè)的會計收入及財務(wù)報表將可能產(chǎn)生正向影響。
二、稅率的整體變化將引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)進項稅額的下降及財務(wù)報表的反向影響
按照32號文的規(guī)定，自2018年5月1日起，與房地產(chǎn)企業(yè)稅率一同發(fā)生變化的，包括生產(chǎn)銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)及原適用11%稅率的全部增值稅應(yīng)稅事項，同時，原適用6%稅率的增值稅應(yīng)稅事項將不受該文件的影響，不發(fā)生改變。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)的進項稅額的影響需要從兩個維度進行分析。
一方面，對于房地產(chǎn)企業(yè)采購的建筑材料、構(gòu)筑物及建筑物的組成部分（如中央空調(diào)、電梯等）、日常運營的貨物采購等適用17%稅率的業(yè)務(wù)，以及購入的交通運輸服務(wù)、一般征收方式的建筑服務(wù)、基礎(chǔ)電信服務(wù)等適用11%稅率的業(yè)務(wù)，在合同價格不變的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)可取得的增值稅進項稅額將降低，相應(yīng)的，企業(yè)的營業(yè)成本及費用將提高；
另一方面，對于房地產(chǎn)企業(yè)采購的設(shè)計服務(wù)、工程監(jiān)理服務(wù)等適用6%稅率的業(yè)務(wù)，在合同價格不變的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)可取得的增值稅進項稅額將不發(fā)生變化。但考慮到適用6%稅率的行業(yè)，在2018年5月1日起進項稅額將降低，有可能發(fā)生部分采購事項可能出現(xiàn)價格博弈或價格調(diào)整的談判，將在本文后續(xù)進行分析。
三、稅率的變化將可能引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)采購及銷售環(huán)節(jié)的價格博弈
可以預(yù)期的是，本次稅率的變化，短期內(nèi)或?qū)τ诂F(xiàn)存業(yè)務(wù)的價格等因素的影響不大，已簽署合同的各類業(yè)務(wù)應(yīng)該較大可能繼續(xù)按原合同執(zhí)行；但對于一些敏感行業(yè)和業(yè)務(wù)，則有可能引發(fā)一輪合同價格等方面的博弈或談判：
從采購環(huán)節(jié)分析，對于輕資產(chǎn)或后續(xù)進項稅額較少的業(yè)務(wù)，如部分加工修理修配勞務(wù)、基礎(chǔ)電信業(yè)務(wù)等，有可能引發(fā)采購價格的降低的空間；而對于稅率未發(fā)生變化的各類服務(wù)業(yè)及無形資產(chǎn)采購業(yè)務(wù)，由于其本身行業(yè)增值稅進項稅額減少，則可能引發(fā)相關(guān)采購業(yè)務(wù)提出以提高價格來彌補增值稅稅負(fù)變化的損失。
從銷售環(huán)節(jié)分析，房地產(chǎn)企業(yè)未完工產(chǎn)品的整售業(yè)務(wù)，已簽署預(yù)售協(xié)議的，購買方有可能根據(jù)增值稅稅率的變化要求房地產(chǎn)企業(yè)給予一定幅度的降價或折扣。
在后續(xù)業(yè)務(wù)開展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的各類供應(yīng)商均有可能根據(jù)稅率調(diào)整后的增值稅稅負(fù)變化與房地產(chǎn)企業(yè)展開新一輪的價格談判。
因此，針對本次稅率變化，房地產(chǎn)企業(yè)需要有針對性的，從采購及銷售兩端對各類業(yè)務(wù)的價格約定予以關(guān)注，并及時展開稅負(fù)及利潤的測算，以便在博弈和談判中處于有利地位。
四、執(zhí)行期合同的開票時點優(yōu)化與博弈
對于房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行期內(nèi)的合同，由于部分業(yè)務(wù)（原適用17%、11%稅率的業(yè)務(wù)）的稅率將于2018年5月1日發(fā)生變化，因此需要對合同中約定的付款日期及開票日期進行關(guān)注和規(guī)范管理，對于合同約定2018年5月1日前付款的合同，原則上應(yīng)要求供應(yīng)商如期（于2018年5月1日前）向房地產(chǎn)企業(yè)開具增值稅專用發(fā)票，以確保增值稅稅負(fù)最優(yōu)。對于合同未明確約定付款時點或發(fā)票開具條款的業(yè)務(wù)，應(yīng)及時了解合同進程，根據(jù)合同執(zhí)行情況與供應(yīng)商進行付款及發(fā)票的銜接。同時，應(yīng)關(guān)注供應(yīng)商及客戶針對稅率變化新政而對房地產(chǎn)企業(yè)提出的個性化要求，有效應(yīng)對交易各方的增值稅管理博弈。
五、房地產(chǎn)企業(yè)的下游企業(yè)進項稅額將下降
2016年5月1日起，增值稅一般納稅人購入的不動產(chǎn)，允許分兩年抵扣其進項稅額。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅率下降，將直接影響其下游企業(yè)可抵扣進項稅額的金額，同時使下游企業(yè)采購成本將相應(yīng)的提高。
六、小結(jié)
綜上所述，在本輪增值稅改革中，對房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅進銷項兩端、企業(yè)的會計收入、成本費用等多個財稅指標(biāo)產(chǎn)生一定的影響，需要房地產(chǎn)企業(yè)給予積極的應(yīng)對。具體影響分析如下表所示：
稅制改革過程中，一項稅收政策的變化將可能引發(fā)企業(yè)經(jīng)營過程中各個環(huán)節(jié)的全方位變化，需要企業(yè)從全方位予以積極應(yīng)對。
