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| 以不動(dòng)產(chǎn)投資房地產(chǎn)公司的涉稅問題小結(jié) |
| 發(fā)布時(shí)間：2011/11/21 來源： 閱讀次數(shù)：876 |
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| 以不動(dòng)產(chǎn)投資房地產(chǎn)公司的涉稅問題小結(jié) 公司以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)其控股的房地產(chǎn)公司增資，根據(jù)現(xiàn)行的國家稅法規(guī)定，一般會(huì)涉及的稅種有：營業(yè)稅、印花稅、契稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。 現(xiàn)根據(jù)現(xiàn)行稅法的規(guī)定總結(jié)如下： 一、營業(yè)稅 集團(tuán)將該物業(yè)投資入股川新房產(chǎn)，不需繳納營業(yè)稅。政策依據(jù)如下： 根據(jù)我國《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的營業(yè)稅，應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所有者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)行為，或單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人的行為發(fā)生時(shí)，進(jìn)行征收。” 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[1997]37號(hào)）規(guī)定：“以不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收入固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按‘服務(wù)業(yè)’稅目中‘租賃業(yè)’征收營業(yè)稅”。 根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)文件規(guī)定：“自2003年1月1日起以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。” 二、印花稅 在該增資入股過程中投資企業(yè)和被投資企業(yè)雙方均需繳納印花稅。具體依據(jù)如下： 根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對(duì)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、土地使用權(quán)出讓合同、出的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的立據(jù)人應(yīng)按合同或協(xié)議所載金額萬分之五貼花完稅。所稱產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所書立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。 根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》第二條規(guī)定，“以土地使用權(quán)、房屋、機(jī)器設(shè)備作價(jià)投資，應(yīng)按應(yīng)稅憑證‘產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)’繳納印花稅。” 三、契稅 在該投資入股過程中被投資企業(yè)需繳納契稅。 根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》（財(cái)法字[1997]052號(hào)）及《四川省契稅實(shí)施辦法》規(guī)定，土地、房屋權(quán)屬以作價(jià)投資、入股方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征稅。根據(jù)這一規(guī)定，以房屋投資涉及到契稅，契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人。 另根據(jù)《關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財(cái)稅2008]175號(hào)）規(guī)定，企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。 有進(jìn)行稅收籌劃的空間。 四、土地增值稅 根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 另據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第五條規(guī)定：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定（自2006年3月2日起執(zhí)行）。即：對(duì)于房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不能免征土地增值稅。 五、所得稅 企業(yè)所得稅：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2000]118號(hào)）規(guī)定：企業(yè)以經(jīng)營活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失；上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得如數(shù)額較大，在一個(gè)納稅年度確認(rèn)實(shí)現(xiàn)繳納企業(yè)所得稅確有困難的，報(bào)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可作為遞延所得，在投資交易發(fā)生當(dāng)期及隨后不超過５個(gè)納稅年度內(nèi)平均攤轉(zhuǎn)到各年度的應(yīng)納稅所得中。” 公允價(jià)值按《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2000]118號(hào)）第六條規(guī)定，“本通知所稱公允價(jià)值是指獨(dú)立企業(yè)之間按照公平交易原則和經(jīng)營常規(guī)自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換和債務(wù)清償?shù)慕痤~。” |
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