小王1999年8月在廣州市區(qū)購(gòu)買了一套建筑面積為85平方米的房改房。該套房改房標(biāo)準(zhǔn)面積按經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算并支付的房?jī)r(jià)款為50萬(wàn)元，超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款為10萬(wàn)元，按規(guī)定向財(cái)政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益10萬(wàn)元，共計(jì)70萬(wàn)元。此外繳納契稅1.05萬(wàn)元，支付裝修費(fèi)12萬(wàn)元，實(shí)際支付住房按揭貸款利息1萬(wàn)元。契稅完稅證日期為1999年8月20日，房屋產(chǎn)權(quán)證日期為2001年12月1日。房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人姓名為小王本人，小王后來(lái)又自購(gòu)一套商品房。2012年4月小王將此房以110萬(wàn)元賣給小李，此住房是小李家庭唯一住房，小李戶籍在廣州。經(jīng)地稅機(jī)關(guān)評(píng)估110萬(wàn)元的申報(bào)價(jià)格合理。小王能夠提供售房合同、購(gòu)房合同、購(gòu)房發(fā)票、裝修發(fā)票、契稅完稅憑證等扣除憑證。
小王和小李分別要繳納哪些稅費(fèi)？
（一）賣方小王需要繳納個(gè)人所得稅，免繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，暫免繳納土地增值稅和印花稅。
1.營(yíng)業(yè)稅及附加
具體視交易房產(chǎn)類型和購(gòu)買年限而有不同的規(guī)定。
（1）房產(chǎn)類型：本例中，交易住房同時(shí)符合以下條件：A.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；B.單套住宅套內(nèi)建筑面積120平方米以下或建筑面積144平方米以下；C.實(shí)際成交價(jià)款低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)款的1.44倍以下，因此該房產(chǎn)屬于普通住房。
（2）購(gòu)買年限：對(duì)產(chǎn)權(quán)來(lái)源為購(gòu)買、產(chǎn)權(quán)交換（含拆遷補(bǔ)償）、贈(zèng)與（非直系、贍養(yǎng)關(guān)系）的，以房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證上注明的時(shí)間孰先確定其購(gòu)買房屋的時(shí)間。本例中以契稅完稅證日期1999年8月20日作為購(gòu)買時(shí)間的開(kāi)始，至2012年4月房屋銷售，購(gòu)買時(shí)間已超過(guò)5年。
綜合房產(chǎn)類型和購(gòu)買年限，本例符合以下優(yōu)惠政策：個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。因此，小王不需繳納營(yíng)業(yè)稅及其附加。
2.土地增值稅和印花稅
個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅。
3.個(gè)人所得稅
由于該房產(chǎn)不是唯一的家庭生活用房，不能享受免征個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。小王能夠提供合法、有效的售房合同、購(gòu)房合同和房產(chǎn)原值憑證等證明材料，可據(jù)實(shí)征收個(gè)人所得稅。應(yīng)納稅額＝（轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額－房產(chǎn)原值－合理稅費(fèi)）×20%。
其中，已購(gòu)公有住房的房產(chǎn)原值為原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。
房產(chǎn)原值＝500000 100000 100000 10500＝710500元
合理稅費(fèi)是指小王轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金，以及按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。其中：
（1）支付的住房裝修費(fèi)用。小王能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列的是小王的姓名，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，裝修費(fèi)用可以扣除，但已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房的最高扣除限額為房屋原值的15%。
裝修費(fèi)用最高扣除限額＝710500×15%＝106575元
（2）支付的住房貸款利息。小王向貸款銀行實(shí)際支付的住房按揭貸款利息1萬(wàn)元，可以憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
合理稅費(fèi)＝營(yíng)業(yè)稅及附加 住房裝修費(fèi)用 住房貸款利息＝0 106575 10000＝116575元
應(yīng)繳納個(gè)人所得稅＝（轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額-房產(chǎn)原值-合理稅費(fèi)）×20%＝（1100000-710500-116575）×20%＝54585元。
納稅提示：
1.存量房交易中有多個(gè)稅種是采取扣除式的差額征稅方法，為保證征稅的真實(shí)性和公平性，請(qǐng)納稅人務(wù)必妥善保管好購(gòu)房發(fā)票、完稅憑證等扣除憑證，提交稅務(wù)機(jī)關(guān)審核通過(guò)后才能在稅前據(jù)實(shí)扣除。
2.在以據(jù)實(shí)征收方式繳納個(gè)人所得稅時(shí)，除已購(gòu)公有住房外，其他類型房產(chǎn)的原值按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）中的有關(guān)規(guī)定確定。
3.個(gè)人所得稅據(jù)實(shí)征收可扣除合理稅費(fèi)中，公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房的裝修費(fèi)用最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房的裝修費(fèi)用最高扣除限額為房屋原值的10%。
4.個(gè)人所得稅據(jù)實(shí)征收可扣除合理稅費(fèi)中，按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
（二）買方小李應(yīng)繳納契稅，暫免繳納印花稅。
1.契稅
本例中，交易房產(chǎn)屬于普通住房。小李能提供房地產(chǎn)管理部門開(kāi)具的《個(gè)人名下房地產(chǎn)登記情況查詢證明》，并能出具《唯一住房誠(chéng)信保證書》，證明交易住房屬于家庭唯一住房，符合以下優(yōu)惠政策：個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按轉(zhuǎn)讓收入的1%征收契稅。
應(yīng)繳納契稅＝成交價(jià)格×1%＝1100000×1%＝11000元
2.印花稅
個(gè)人購(gòu)買住房暫免征收印花稅。 |
