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| 轉讓受贈住房的納稅籌劃 |
| 發(fā)布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數(shù)：354 |
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| 住房無償贈與行為可分為一般贈與行為（包括繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關系、直系親屬贈與）和其他無償贈與行為兩類。個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售征收營業(yè)稅時，兩類無償贈與方式取得住房的購房時間有所區(qū)別：對一般贈與行為方式取得的住房，其住房的購房時間按行為前的購房時間確定；對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定。對繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為，免征土地增值稅。 對受贈人取得贈與人無償贈與的不動產，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。在計征個人受贈不動產個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規(guī)定據(jù)實征收。對個人無償贈與不動產行為，稅務機關對受贈人將全額征收契稅。 案例：A、B與a、b均為父子關系， D與d系表兄、表弟。A、B、D均有一套2003年6月1日自房地產開發(fā)公司購買的住房（不屬于普通住房、不屬家庭唯一生活用房），并取得房屋產權證、契稅完稅證明和房地產開發(fā)公司開具的20萬元的銷售不動產發(fā)票。所不同的是：1．A將該住房于2005年6月1日贈與給a，a于2008年6月1日對外銷售；2．B將該住房于2005年6月1日銷售給b，b于2008年6月1日對外銷售；3．D將該住房于2005年6月1日贈與給d，d于2008年6月1日對外銷售；假定該住房每年升值2萬元，契稅稅率為3%，印花稅忽略不計。 第一種情況（方案一）： （1）A贈與a住房系一般贈與行為免繳營業(yè)稅，無需繳納城建稅、教育費附加。 （2）受贈辦理過戶時繳納契稅 （20+2×2）×3%＝0.72（萬元） （3）a于2008年6月1日以30萬元售出時，其居住時間已超過5年。根據(jù)《財政部、國家稅務總局總局調整房地產營業(yè)稅有關政策的通知》（財稅 [2006]75號）規(guī)定，個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。 應繳納營業(yè)稅：（20+2×5-20）×5%＝0.5（萬元） 同時，應繳納城建稅及教育費附加=0.5×（7%＋3%）＝0.05（萬元） （4）個人因改善住房條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申請核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅。 （5）對受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。因此，a應繳納個人所得稅＝（20十2×5-0.5+0.05）×20%=5.89（萬元） 以上A與a共計繳納稅款：0.72+0.5+0.05+5.89=7.16（萬元） 第二種情況（方案二）： （1）根據(jù)《國家稅務總局、財政部、建設部加強房地產稅收管理的通知》 （國稅發(fā)[2005]89號）規(guī)定，自2005年 6月1日以后個人將購買超過2年 （含2年）的非普通住房對外銷售的，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。 B銷售給b住房時，應繳納營業(yè)稅=（20+2×2-20）×5%=0.2（萬元） 同時，應繳納城建稅及教育費附加=0.2×（7%+3%）=0.02（萬元） （2）B居住只有兩年，對未滿三年的應按規(guī)定計征土地增值稅。 應繳納土地增值稅＝（2×2-0.2-0.02）×30%=1.134（萬元） （3）B應繳納個人所得稅=（20+2× 2-20-0.2-0.02-1.134）×20%＝0.5292（萬元） （4）個人對外銷售住房，應持依法取得的房屋權屬證書，并到地方稅務部門申請開具發(fā)票。此時，b可取得24萬元發(fā)票。 （5）b辦理過戶時繳納契稅（20+ 2×2）×3%=0.72（萬元），契稅完稅證注明的購房時間為2005年6月1日。 （6）b于2008年6月1日以30萬元售出時，其居住時間為3年。根據(jù)財稅[2006]75號文件規(guī)定，自2006年 6月1日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。 b應繳納營業(yè)稅=（20+2×5）×5%＝1.5（萬元） 同時，應繳納城建稅及教育費附加=1.5×（7%＋3%）＝0.15（萬元） （7）b已居住三年，對居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。 應繳納土地增值稅=（30-24-1.5-0.15）×30%×50%=0.65（萬元） 以上B與b共計繳納稅款；0.2+0.02+1.134+0.5292+0.72+1.5+0.15+0.65+0.74=5.6432（萬元） 第三種情況（方案三）： （1）D贈與d住房系其他無償贈與行為免繳營業(yè)稅，無需繳納城建稅、教育費附加。 （2）受贈辦理過戶時繳納契稅（20+2×2）×3%＝0.72（萬元） （3）d于2008年6月1日以30萬元售出時，其居住時間為3年。根據(jù)財稅[2006]75號文件規(guī)定，自2006年 6月1日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。 b應繳納營業(yè)稅=30×5%=1.5（萬元） 同時，應繳納城建稅及教育費附加＝1.5×（7%＋3%）＝0.15（萬元） （4）d已居住三年，對居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。 應繳納土地增值稅＝（30-24-1.5-0.15）×30%×50%=0.65（萬元） （5）對受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。因此，d應繳納個人所得稅； （30-1.5-0.15-0.65）×20%=5.54（萬元） 以上D與d共計繳納稅款：0.72+1.5+0.15+0.65+5.54=8.56（萬元） 通過對上述案例三種情況的計算，得出第一種、第二種、第三種情況分別繳納稅款7.16萬元、5.6432萬元、8.56萬元。不難看出：價值均為20萬元同一天取得的住房，兩年后贈與或轉讓、五年后均按30萬元轉讓，這期間繳納稅款按由小到大排列為方案二、方案一、方案三。具體分析如下： 1．一般贈與方式優(yōu)于其他無償受贈方式。方案一、方案三均屬先贈與后轉讓受贈住房，但方案一系直系親屬間的贈與、屬一般贈與行為，方案三系非直系親屬間的贈與、屬其他無償贈與方式，由于兩類無償贈與方式的不同，致使方案三取得住房的購房時間比方案一晚確認了兩年，從而使方案三轉讓受贈住房因居住時間不足五年享受不到差額征收營業(yè)稅優(yōu)惠政策。事實上，對其他無償贈與行為視同發(fā)生了一次房屋買賣，購房時間更替為贈與后的新日期，正是稅法為了防止有人利用假贈與偷逃稅款、加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理的重要措施。另外，由于稅收制度規(guī)定“對個人無償贈與不動產的，稅務機關不得向其發(fā)售發(fā)票或者代為開具發(fā)票”，因而，受贈人也就無法取得下次轉讓時可抵扣的發(fā)票。 2．一般贈與方式不一定比轉讓納稅更小。方案二是B將該住房兩年后銷售給b，b三年后將住房對外銷售，共計繳納稅款5.6432萬元，方案一是 A將該住房兩年后贈與給a，a三年后將住房對外銷售，共計繳納稅款7.16萬元，僅就繳納稅款來看，方案二優(yōu)于方案一。這主要是因為兩種方案的個人所得稅政策不同：方案二系兩次轉讓住房，在計算個人所得稅的應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用；而方案一系先受贈再轉讓，對受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額。可見，方案二在計算應納稅所得額可扣除24萬元的原值，方案一由于轉讓的是受贈住房、其取得成本為0，在計算應納稅所得額無原值可扣，從而加大了應繳納個人所得稅額。 那么，能不能說受贈住房轉讓一定會比購進住房再轉讓多納稅呢？答案不一定，這取決于具體的計算條件。在本案例中，方案一比方案二納稅多，在此條件下，完全有理由說“親老子贈與兒子房子，還是明算賬好。”3．假贈與不僅風險高，而且有可能多納稅。方案二屬一般的住房轉讓業(yè)務，方案三則是D表兄與d表弟之間先贈與后轉讓受贈住房的業(yè)務，是繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關系、直系親屬贈與等一般贈與之外一種贈與形式，極易發(fā)生假贈與騙稅。國家稅務總局《關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]144號），對無償贈與行為、將受贈住房對外銷售以及贈與行為后續(xù)管理三個方面提出加強稅收征管的措施。納稅人在辦理營業(yè)稅免稅申請手續(xù)時，應向稅務機關提交相關證明材料原件、房產所有權證，填報《個人無償贈與不動產登記表》并作出無償贈與聲明，稅務機關審核通過后方可辦理無償贈與免稅手續(xù)。對于個人無償贈與不動產行為，稅務機關對受贈人將全額征收契稅，并在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個人無償贈與”印章；房管部門對持有加蓋“個人無償贈與”印章契稅完稅憑證的個人，辦理贈與產權轉移登記手續(xù)，對未持有加蓋“個人無償贈與”印章契稅完稅憑證的個人，不予辦理贈與產權轉移登記手續(xù)。其中，對屬于方案三之類的其他贈與不動產行為，要求受贈人應當提交房產所有人“贈與公證書”和受贈人“接受贈與公證書”，或持雙方共同辦理的“贈與合同公證書”，以及房產所有權證和《個人無償贈與不動產登記表》。 另外，對于一般的住房轉讓業(yè)務，當納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入 1%-3%的一定比例核定應納個人所得稅額。但是，對受贈住房的轉達讓由于稅收制度規(guī)定“在計征個人受贈不動產個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規(guī)定據(jù)實征收”，這種由于個人所得稅征收方式的不同也是造成受贈住房轉讓稅負比一般住房轉讓稅負高的一個重要原因。 可見，假贈與的風險大，一方面來自公證機關、稅務機關、房管部門對無償贈與的監(jiān)督與審核，另一方面還要面對潛在的高稅負。縱使假贈與暫未露出馬腳，也需要通過預測計算來甄別有償轉讓、無償贈與孰優(yōu)孰劣，因為雖然贈與受房可能免除了營業(yè)稅的繳納，得到了眼前的實惠，但過一段時間再行轉讓時很可能面臨更多營業(yè)稅、個人所得稅的繳納，最終落個“啞巴吃黃連，有苦說不出”。方案二作為一般的住房轉讓業(yè)務反而比高風險的方案三納稅更少就是一個很好的例證。 |
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