2013.4.15
海南騰飛房地產開發公司：
我局于2012年11月6日至2012年12月16對你公司2010年5月26日轉讓位于海口市椰海大道北側靠近學院路的土地使用權給海南積星房地產開發有限公司應繳稅款一案進行了核查。
一、違法事實
你公司于2010年5月26日與海南積星房地產開發有限公司簽訂土地使用權轉讓協議，轉讓位于海口市椰海大道北側靠近學院路的土地（土地證：【海口市國用（2010）第011997號】），土地面積為29,623.21平方米，交易金額56,580,327.00元。你公司于2010年9月8日前已收到海南積星房地產開發有限公司按合同約定支付的全部土地款，但未依法申報繳納該轉讓環節的全部稅費。由于你公司不在稅務登記注冊的地址辦公，電話也聯系不上你公司人員，我局無法實地送達催報催繳文書，因此我局在《海南日報》（2012年10月24日）及《海口晚報》（2013年2月4日）刊登了催報催繳文書及稅款核定通知書，以公告方式通知你公司申報納稅，但你公司至今仍未申報納稅，已構成《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條規定的偷稅行為。
二、處理決定
對你公司轉讓土地使用權取得的土地轉讓款56,580,327.00元，現根據有關稅收法律、法規，作出如下稅收處理決定：
1、根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》（國務院令【1993】第136號令、2008第34次常務會議修訂）第一、二、四、五條和《營業稅稅目稅率表》第九項規定依5％的稅率應繳營業稅：2,556,289.08元（56,580,327.00元×5％=2,829,016.35元－272,727.27（已扣）=2,556,289.08）；
2、根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國稅發［1985］19號）第二、三、四條的規定，依營業稅額按7％應繳城市維護建設稅178,940.23元（2,829,016.35元×7％=198,031.14－19,090.91（已扣）=178,940.23元）；
3、根據《征收教育費附加的暫行規定》（國務院【1990】第60號令修訂）第二、三條及《國務院關于教育費附加征收問題的有關規定》（國發明電【1994】2號）第一、二條的規定依營業稅額按3％應繳教育費附加766,88.67元（2,829,016.35元×3％=84,870.49元－8,181.82元（已扣繳）=76,688.67元）；
4、根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務院令【1988】第11號）第一、二、三條及其細則第五條和《印花稅稅目表》第十一項、《財政部國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》（財稅【2006】162號）第三條規定按0.5％。的稅率應繳印花稅28,290.16元（56,580,327.00元×0.5％。=28,290.16元）；
5、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令【1993】第138號）、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字【1995】6號）、《關于土地增值稅有關問題的通知》（海口地稅發【2006】443號文）第二條第三款的有關規定，以轉讓土地取得的收入額減去扣除項目后適用土地增值稅稅率60％計征，應繳土地增值稅20,974,570.89元。具體計算如下：
（1）轉讓土地取得的收入額：56,580,327.00元
（2）扣除項目：13,656,447.70元；土地成本=土地面積×基準地價＋轉讓環節應繳納的稅款（即：29,623.21平方米×355.00＋3,140,208.14元）
（3）增值額：42,923,879.30元（56,580,327.00元-13,656,447.70元）
（4）增值額與扣除項目的比率為314％（42,923,879.30÷13,656,447.70）
（5）應繳土地增值稅：20,974,570.89元（42,923,879.30元×60％-13，656，447.70×35％）
（6）企業所得稅3,111,917.02元；由于無法對你公司財務賬冊憑證進行核實，成本費用無法取得，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條第五款、《企業所得稅核定征收辦法》（國稅發[2008]30號）第三條、第四條、第六條以及《海南省國家稅務局海南省地方稅務局轉發國家稅務總局關于調整核定征收企業所得稅應稅所得率的通知》（瓊國稅發[2007]215號）的規定，對你公司的土地轉讓發生年度（2010年）的企業所得稅按規定進行核定征收。即：56,580,327.00元×應稅所得率25％×適用稅率22％=3,111,917.02元。
以上應繳稅費共計26,926,697.02元，同時根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條的有關規定，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。限你公司自公告之日起30日內到海南省海口市美蘭區地方稅務局將上述稅費繳納入庫。
根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第八十八條規定，你公司若同稅務機關在納稅上發生爭議，必須先依照稅務機關的納稅決定繳納稅費及滯納金或者提供相應的擔保，然后可以依法申請行政復議；對行政復議決定不服的，可以依法向人民法院起訴。
