緣起
2009年12月31日，B公司（上市公司）將土地使用權以9200萬元的公允價轉讓給A公司，同時約定A公司將擬開發的寫字樓15000平方米以9200萬元轉讓給B公司，并在《房屋預購協議》中約定“無論到時房屋市場價格如何變化，銷售價格均按本協議約定價格成交。”A、B公司無關聯關系，A、B公司的土地轉讓協議、房屋預購協議、土地評估報告等都公開披露。
上述協議簽訂后，A向B支付了9200萬元，并取得土地使用權轉讓發票，同時B向A支付了預購房款5000萬元，剩余4200萬元待A公司領取《預售房許可證》后三個月內簽訂正式商品房銷售合同時一次性支付。
至2015年8月，A公司的寫字樓因種種原因仍未開工，估計2018年才能竣工交付。預計2018年開發產品銷售單價將達到16000元/平米左右，據此計算市場價格將達到24000萬元，如果仍以9200萬元簽訂房屋銷售合同，那么A公司在計算銷售不動產營業稅、土地增值稅、企業所得稅時的價格，稅務機關是否會要求按公允價24000萬元計算？
糾結A公司能否以9200萬元作為營業稅、土地增值稅、企業所得稅的計稅依據？解惑A公司能否以9200萬元作為銷售不動產計算營業稅、土地增值稅、企業所得稅的計稅依據，關鍵在于此價格是否公允。1政策依據
《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條第（六）款規定，納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的，稅務機關有權核定其應納稅額。
上述規定在營業稅、土地增值稅、企業所得稅文件中主要體現在：
（1）《中華人民共和國營業稅暫行條例》第七條規定，納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的價格明顯偏低并無正當理由的，由主管稅務機關核定其營業額。《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定，納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者本細則第五條所列視同發生應稅行為而無營業額的，按下列順序確定其營業額：
（一）按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；
（二）按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；
（三）按下列公式核定：
營業額=營業成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）
公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市稅務局確定。
（2）《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發【2006】187號）第七條規定，房地產開發企業申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅。
（3）《企業所得稅核定征收辦法》（國稅發【2008】30號）第三條規定，納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的，核定征收企業所得。
2法理分析稅務機關如要對價格作納稅調整，必須同時滿足兩個條件：一是認定價格明顯偏低；二是是否具有正當理由。
商品的價格是否明顯偏低，應當參照合同簽訂當期同類商品房的價格，而不是參照商品房交付時的市場價格，更不是參照稅務檢查時商品房的市場價格。
從企業提供的資料來看，2009年底簽訂的土地使用權轉讓價格是公允的，并且2009年簽訂房屋預購合同時商品房的市場價格也應是9200萬元左右，雙方等價交換。
不僅如此，商品的價格與結算價款的時間也有重要關系，由于貨幣時間價值的客觀存在，先付款與后付款的價格應當不同。企業在2009年底簽訂預購房合同時已支付大部分房款，卻要到2018年才能竣工交房，提前8年付錢買房按市場價打五折也不過分，由此可進一步佐證預購房合同約定價格的公允性。
A、B公司簽訂的兩份合同真實有效，受法律保護，并且2009年合同已處于履行階段。A、B公司作為非關聯方，其在2009年底約定的房屋交易價格具有市場價值，當時對于未來房價的預期具有不確定性（可漲可跌），是雙方的意思自治。稅務機關不能因房價上漲而否定納稅人實際交易的價格。換一個角度，如果房價跌到2000萬元，稅務機關也不能按2000萬元征稅，仍應以雙方實際交易的價格作為營業額。
綜上，A公司與B公司簽訂的預購房合同價格是按當時的市場價格簽訂的，不屬于“明顯偏低”情形，且理由充分，A公司計算營業稅、土地增值稅、企業所得稅可以以合同價格9200萬元作為計稅依據。 |
