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| 房產投資需轉變運作方式 |
| 發布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數：729 |
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| 為貫徹落實國家七部委《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發[2005]26號）的精神，國家稅務總局、財政部、建設部聯合下發《關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發[2005]89號）等系列抑止炒房、控制住房價格的稅收政策。新政策增加了投資炒房者的稅收成本。 新的稅收政策主要涉及營業稅。政策規定如果投資炒房者在2年內轉手銷售，需要全額繳納營業稅，由此增加投資者的稅收成本。假如投資者購入一套價值50萬元的普通住房，1年后不到2年之內以55萬元價格銷售。 按照原來《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅[1999]210號）規定：“對個人購買并居住超過1年的普通住宅，銷售時免征營業稅；個人購買并居住不足1年的普通住宅，銷售時營業稅按銷售價減去購入原價后的差額計征。”因此，投資者不需要繳納營業稅。而且如果是期房銷售，由于沒有辦理產權證就直接轉手，還可以不繳納契稅。不考慮其他費用和所得稅，投資者可獲利5萬元。 按照新政策規定，購房時，需要繳納契稅為：500000×2%（設稅率為4%，減半）＝10000元；需要繳納營業稅及城建稅、教育費附加為：550000×5.5%＝30250元。兩項合計增加稅收成本40250元，不考慮其他費用和所得稅，投資者獲利減為9750元，比原來減少40250元。 顯然，轉讓住房投資者按照原來的方式運作基本是無利可圖了，如果轉讓銷售價格增值部分低于增加的稅收成本的話，還會出現虧損的結果。 那么，住房投資者有什么辦法可以不繳納契稅和不按全額繳納營業稅嗎？其實，只要投資者轉變經營方式，將原來投資炒房行為轉變為與房地產開發商協作經營銷售住房，即當投資者有意進行房地產投資時，先與房地產開發商注冊成立一個公司代理銷售房地產，對房地產公司開發的住房采取包銷的方式。這樣做不但可以大大降低稅收成本，還可以緩解房地產公司的資金和銷售方面的壓力。 如果包銷商與房產開發企業簽訂合同，在規定的合同期間內，房地產公司將房產交給包銷商根據市場情況自定價格進行銷售，由房產開發企業向客戶開具房產銷售發票，包銷商收取價差或手續費，合同期滿未售出的房產由包銷商進行收購。包銷商可以按照約定的包銷數量支付一定的保證金。如此，根據《國家稅務總局關于房產開發企業銷售不動產征收營業稅問題的通知》（國稅函發[1996]684號）規定：“在合同期內房產企業將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發企業進行銷售，所取得的手續費收入或者價差應按‘服務業———代理業’征收營業稅。” 仍以前例分析，包銷商（住房投資者）以50萬元對開發商包銷住房一套，實際以55萬元銷售，獲取5萬元手續費。房地產開發公司開具55萬元銷售發票后，憑包銷商開具的發票支付5萬元手續費給包銷商。 包銷商只需要繳納營業稅及城建稅、教育費附加為：50000×5.5%＝2750元。不考慮其他費用和所得稅，投資者獲利為47250元。 而對于房地產開發企業來說，由于增加了銷售額5萬元，但是同時增加了銷售手續費5萬元，所以沒有增加企業所得稅。但是增加了5萬元銷售額的營業稅及城建稅、教育費附加，增加額為：50000×5.5%＝2750元。同時，如果該項目有增值，5萬元銷售費用的增加不會增加土地增值稅的扣除項目金額。因此，還要增加土地增值稅收，如果該項目普通住房增值率不超過20%，則不增加土地增值稅。假設增值率超過20%，不超過50%，稅率為30%，則增加稅收為：50000×30%＝15000元。 按照這個方案運作，包銷方（住房投資者）只增加稅收成本2750元，顯然非常有利。但是房地產開發商將增加稅收成本2750元～17750元，處于不利地位。雖然如此，但相比而言仍然有利可圖，如果雙方愿意相互合作，共同分擔稅收成本，經過仔細測算后，包銷商作些適當讓利，還是不失為一個可行的籌劃方案。 |
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