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| 以不動產投資房地產公司的涉稅問題總結 |
| 發布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數：918 |
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| 公司以不動產對其控股的房地產公司增資，根據現行的國家稅法規定，一般會涉及的稅種有：營業稅、印花稅、契稅、土地增值稅和企業所得稅。 現根據現行稅法的規定總結如下： 一、營業稅 集團將該物業投資入股川新房產，不需繳納營業稅。政策依據如下： 根據我國《營業稅暫行條例》規定，“銷售不動產”稅目的營業稅，應在不動產所有者有償轉讓不動產所有權行為，或單位將不動產無償贈與他人的行為發生時，進行征收。” 根據《國家稅務總局關于以不動產或無形資產投資入股收取固定利潤征收營業稅問題的批復》（國稅函[1997]37號）規定：“以不動產、土地使用權投資入股，收入固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉讓他人使用的業務，應按‘服務業’稅目中‘租賃業’征收營業稅”。 根據財稅[2002]191號文件規定：“自2003年1月1日起以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。對股權轉讓不征收營業稅。” 二、印花稅 在該增資入股過程中投資企業和被投資企業雙方均需繳納印花稅。具體依據如下： 根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實施細則的規定，對財產所有權轉移書據、土地使用權出讓合同、出的使用權轉讓合同、商品房銷售合同等產權轉移書據的立據人應按合同或協議所載金額萬分之五貼花完稅。所稱產權轉移書據，是指經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所書立的書據，以及企業股權轉讓所立的書據。 根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》第二條規定，“以土地使用權、房屋、機器設備作價投資，應按應稅憑證‘產權轉移書據’繳納印花稅。” 三、契稅 在該投資入股過程中被投資企業需繳納契稅。 根據《中華人民共和國契稅暫行條例細則》（財法字[1997]052號）及《四川省契稅實施辦法》規定，土地、房屋權屬以作價投資、入股方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅。根據這一規定，以房屋投資涉及到契稅，契稅的納稅義務人是境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人。 另根據《關于企業改制重組若干契稅政策的通知》（財稅2008]175號）規定，企業改制重組過程中，同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的無償劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的無償劃轉，不征收契稅。 有進行稅收籌劃的空間。 四、土地增值稅 根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）規定：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。 另據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條規定：對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定（自2006年3月2日起執行）。即：對于房地產作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業是從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不能免征土地增值稅。 五、所得稅 企業所得稅：根據《國家稅務總局關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》（國稅發[2000]118號）規定：企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并按規定計算確認資產轉讓所得或損失；上述資產轉讓所得如數額較大，在一個納稅年度確認實現繳納企業所得稅確有困難的，報經稅務機關批準，可作為遞延所得，在投資交易發生當期及隨后不超過５個納稅年度內平均攤轉到各年度的應納稅所得中。” 公允價值按《國家稅務總局關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》（國稅發[2000]118號）第六條規定，“本通知所稱公允價值是指獨立企業之間按照公平交易原則和經營常規自愿進行資產交換和債務清償的金額。” |
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