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| 國稅函[2010]201號 關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知 |
| 發(fā)布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數(shù)：682 |
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| 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知 國稅函[2010]201號 2010-05-12各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局： 現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認有關問題，通知如下： 根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定精神和《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額。 國稅發(fā)[2006]187號 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理 國稅函[2010]220號 國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知 解讀—— 《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》國稅發(fā)[2009]31號規(guī)定了關于完工產(chǎn)品的確認的三個條件： （一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。 因此，完工條件的確認是采用竣工、使用、產(chǎn)權孰早的原則，開發(fā)產(chǎn)品只要符合上述條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本并計算此前以預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實際毛利額，同時將開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應納稅所得額。 但在實務中很多開發(fā)企業(yè)已經(jīng)符合開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用條件，但仍采用種種手段，延遲結轉(zhuǎn)收入，例如雖為業(yè)務辦理了交房手續(xù)，但以辦理竣工決算為收入結轉(zhuǎn)的時點，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結轉(zhuǎn)的時間；以款項收齊開具正式發(fā)票為結轉(zhuǎn)收入的時點，收入確認由企業(yè)人為控制，推遲收入確認時間等等。雖然，國稅發(fā)[2009]31號明確了完工產(chǎn)品的三個條件，有利于遏制了企業(yè)故意延遲結轉(zhuǎn)收入的現(xiàn)象，但結果似乎仍不理想。 2009年6月26日，國家稅務總局下發(fā)了《關于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標準稅務確認條件的批復》（國稅函[2009]342號）一文，對《海南省國家稅務局關于海南永生實業(yè)投資有限公司偷稅案中如何認定開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用問題的請示》（瓊國稅發(fā)[2009]121號）批復中，強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應視為已經(jīng)完工。并解釋到“開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。 近日，《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知》（國稅函[2010]201號）再次重申了這一問題。文件規(guī)定，根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定的精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本并計算此前以預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實際毛利額，同時將開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應納稅所得額。 因此，筆者提供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，國家稅務總局對同一問題，三令五申，值得納稅人警惕。企業(yè)應加強稅務風險管理，關注開發(fā)產(chǎn)品的完工條件，尤其是開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用這一條件，及時作出相應正確稅務處理。 |
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